기간별 수익률이 언급된 페이지를 참조하세요. 내부 수익률(IRR) 투자 자본에 대한 전체 수익률입니다.

금융자산평가모형은 위험합산기법의 일종으로 유가증권 포트폴리오에 투자한 자기자본 수익률을 추정하기 위한 것이다.

(4.8)

여기서 Y rf- 무위험 표준, 유가증권의 주요 위험 패키지에 대한 프리미엄; 와이엠– 주식 시장에 제시된 유가 증권의 지난 몇 년 동안의 평균 수익률; β – 동일한 유형의 투자 프로젝트의 평균 위험과 비교하여 고려 중인 프로젝트의 특정 위험(분산 불가능)의 상대적 수준을 측정하는 계수입니다.

자기자본수익률은 투자자가 기업의 자기자본에 투자하여 기대하는 수익률을 말합니다. 주식 투자자의 기대 수익률에는 투자에 내재된 시장 위험에 대한 보상과 자기자본 비용이 포함됩니다.

무위험 금리.

무위험이자율을 평가하기 위해 만기가 서로 다른 정부 루블과 유로본드에 대한 시장 분석을 수행하고 다양한 유형의 채권에 대한 유효 만기 수익률을 분석했습니다.

만기수익률 지표는 초기 투자가 이루어진 것과 동일한 비율로 해당 연도 동안 쿠폰 지급을 재투자하는 조건으로 계산됩니다. 유효 만기 수익률은 채권 현금 흐름에 대한 내부 수익률입니다.

유효 수율은 다음과 같은 형식을 갖는 방정식의 근입니다.

여기서 r은 유효 수익률, C i는 i 시점의 이자 지급액, t는 현재 날짜, t[i]는 i번째 이자 지급 날짜, N은 액면가, V는 현재 가격, T는 채권에 대한 지불 횟수입니다.

방법론적으로 유효수익률은 명목수익률보다 더 정확한 측정값입니다. 그러나 전통으로 인해 많은 선진 채권 시장에서는 명목 수익률이 더 일반적으로 사용됩니다. 러시아에서는 유효수익률이 더 일반적으로 사용되며, 우크라이나에서는 명목수익률과 유효수익률이 모두 사용됩니다.

무위험 이자율로서 해당 유형의 부채의 수익률을 선택하는 것이 좋습니다. 그 만기는 부동산이나 개발 사업에 사용 가능한 자금의 투자 기간에 최대한 가깝습니다. 본 작업에서 고려되는 예측 기간은 5년이므로 만기가 가까운 유가증권의 유효 수익률은 무위험으로 간주됩니다(루블 채권 러시아 46017 RUR, 유로본드 러시아 2018 USD). 이러한 유형의 채권에 대한 데이터는 아래 표에 나와 있습니다. 고려된 채권 유형에 대한 나머지 수익률 표와 관련 그래프는 부록에 나와 있습니다.

러시아 채권 46017(만기일 – 2016년 8월 3일).

표 4.17.

아래 그림은 채권 수익률의 역학을 보여줍니다.

그림 4.6 - 채권 수익률의 역학(러시아 채권 46017)

정보 출처: http://www.cbonds.info/quotes/index.php, http://bonds.finam.ru/issue

루블 공간에서는 루블과 달러 무위험 금리의 차이를 고려해야 합니다. 자본 수익률은 달러 인플레이션에 대한 루블 인플레이션 초과를 고려했습니다.

Y rf RUB =Y rf $+h RUB -h $(4.10)

이를 위해 소비자 물가 지수를 사용하여 루블과 달러 인플레이션율을 계산한 다음 그 차이를 계산했습니다. 유로본드에 대한 데이터는 이 값에 따라 조정되었습니다.

표 4.18 -- 미국 소비자 물가 지수(지난달 대비 변동)

표 4.19 - 러시아 소비자 물가 지수(전월 대비 %, 전월=100%)

표 4.20 - 인플레이션율, USD, %

표 4.21 - 인플레이션율, RUB, %

표 4.22 - 루블과 달러 인플레이션율의 차이

표 4.23- 유로본드 러시아 2018, USD (만기일 - 2018년 7월 24일)

표 4.24 - 루블과 달러 인플레이션율의 차이를 고려

그림 4.7 – 인플레이션율 차이를 고려한 경우와 고려하지 않은 경우의 수익성 비교.

따라서 무위험이자율은 약 7.5%라고 결론을 내릴 수 있습니다. 추가 계산에서는 고려된 두 증권의 평균 가치인 7.38%를 사용합니다.

계수 β.

CAPM 모델에서 투자의 베타는 투자가 시장 포트폴리오에 추가되는 위험입니다. 이러한 매개변수를 추정하기 위해 설계된 접근 방식이 있습니다. 그러한 접근 방식 중 하나는 특정 투자에 대해 과거 시장 가격 데이터를 사용하는 것입니다. 두 번째 접근 방식은 투자의 기본 특성을 기반으로 베타를 추정하는 것입니다. 세 번째 접근 방식은 회사 보고 데이터를 사용하여 비즈니스 가치 평가에 사용됩니다. 본 연구에서는 첫 번째와 두 번째 접근방식을 사용하였다.

역사적인 시장 베타.

과거 베타를 추정할 때 일반적인 접근 방식은 포트폴리오 수익률에 대한 개별 투자 수익률의 회귀 분석을 기반으로 합니다. 이러한 관점에서 볼 때, 주식, 채권, 예금, 외환자산 등이 혼합된 포트폴리오를 관리하는 기업의 수익성에 대한 데이터와 폐쇄형 부동산 뮤추얼 투자 펀드 시세에 대한 데이터는 흥미롭습니다. 이러한 포트폴리오에 대한 관리 서비스 시장에 대한 정보가 부족하기 때문에 일반적으로 주식 시장에 대한 정보를 사용합니다. β 계수는 특정 기업의 주가 변동률과 이 업계 기업 전체의 주가 변동률을 기반으로 한 거래 분석 기술에 의해 결정됩니다.

현재 시장 상황에서는 계산 중에 그러한 의존성을 확립하는 것이 불가능했습니다. 따라서 이러한 유형의 부동산 가치 변화에 대한 (개별 투자 수익으로) 평가 대상과 유사한 개체의 순 영업 소득 변화의 의존성을 작업에 사용하기로 결정했습니다. (포트폴리오 수익으로). 회계 베타 계수를 추정하는 데에도 유사한 접근 방식이 사용되었습니다. 수년 동안 특정 유형의 부동산 가치 변화에 대한 데이터는 GUION 웹 사이트에서 얻었으며, 이전 연도 임대 계약을 통해 객체 소유자로부터 아날로그 객체의 임대 요율에 대한 데이터를 얻었습니다. 아날로그 개체에 대한 데이터가 표에 나와 있습니다. 주요 특성에 따르면 선택한 객체가 평가 대상 객체와 최대한 가깝기 때문에 추가 조정은 이루어지지 않았습니다.

표 4.25 – 아날로그 객체에 대한 데이터.

다음으로, 고려 중인 세 가지 기능 모두에 대한 이전 연도의 과거 데이터를 기반으로 소득 흐름을 구성하고 1평방미터 비용에 대한 순 영업 소득의 의존성을 구성했습니다. m은 다른 해에 있습니다. 아래는 생산 및 창고 기능에 대한 데이터입니다. 사무실 및 소매 기능에 대한 표는 부록에 나와 있습니다.

표 4.26 – 생산 및 창고 기능에 대한 순영업소득 계산.

표 4.27.

그 결과, 이들 데이터로부터 의존성을 구축하였고, 결정계수가 유의미한 선형방정식을 얻었다. 회귀분석 결과에서도 Fisher's test의 유의성과 t-statistics의 유의성이 나타났다. 이렇게 계산된 베타계수의 값은 0.8286349였다.

Fisher test를 통해 계산된 값과 임계값을 비교하여 방정식의 유의성을 검증하였으며, 계산된 값이 임계값을 초과하면 방정식이 유의한 것으로 간주됩니다.

방정식 계수의 유의성은 방정식 계수의 t-통계량을 임계값과 비교하여 확인하며, t-통계값이 임계값보다 큰 경우 계수는 유의미한 것으로 간주됩니다. 임계 t-통계량의 값은 스튜던트 기준 값 표에 따라 결정됩니다.

그림 4.8 – 대상 가치 변화에 대한 순영업소득 변화의 의존성

표 4.28 - 선형 의존성에 대한 회귀 분석 결과

기본 베타.

필요한 프로필의 기업에 대한 주식 시세가 없는 경우 기업 내부 위험이 이 계수에 미치는 가중 평균 영향에 대한 전문가 평가를 제공하는 기본 베타 계수 기술을 사용하는 것이 유용할 수 있습니다. 가능한 베타 값의 최대값과 최소값이 지정되며 전체 범위는 세 가지 위험 수준으로 구분됩니다.

표 4.29 - 계수별 체계적 위험에 대한 결론

고려 중인 위험 유형에 대해 평가 대상 건물에는 다음 등급이 부여되었습니다.

물리적 위험.

1) 숨겨진 결함.건물의 기술적 상태는 양호합니다. 위험은 시장 평균과 비슷합니다. 건물이 1983년에 지어졌기 때문에 결함이 있을 가능성이 있습니다. 위험도는 평균인 1.25보다 약간 높게 평가될 수 있습니다.

2) 시설에서 발생한 화재 및 사고.사용된 건물의 기능 중 하나는 생산입니다. 생산시설의 경우 다른 상업시설에 비해 기술적 결함이 발생할 위험이 높아 시장 평균인 1.5보다 높은 수준으로 평가된다.

3) 장비와 기술의 결함.이 시설은 1983년부터 성공적으로 운영되어 왔으며, 이 기간 동안 기술적 결함이 확인되지 않았으므로 이러한 결함은 일반적으로 운영 초기 단계에서 감지되므로 발생 위험은 시장 평균보다 낮습니다. 이 매개변수의 등급은 0.5입니다.

법적 위험.

1) 문서 오류.토지 및 건물에 대한 소유권 문서가 정돈되어 있으며 기존 요구 사항에 따라 기존 임대 계약이 작성됩니다. 다른 계약 및 계약의 잘못된 실행 위험은 시장 평균 – 0.5보다 높지 않습니다.

2) 계약 불이행(자원 공급, 업무 불이행, 계약자 파산, 세무 조사관 요구 사항 위반). 평가 대상 건물에는 이 매개변수에 대한 특별한 위험 및 조건이 없으며 위험은 시장 평균 수준입니다.

3) 법적 비용.시장 평균보다 낮기 때문에… 해당 활동은 특허 및 라이선스 권리와 관련이 없으며 현재 분쟁이나 소송이 없으며 건물은 특정 유형의 불가항력에 대해 보험에 가입되어 있으며 건물 관리는 위험 증가 및 특정 복잡성과 관련이 없습니다. - 0.25.

4) 다양화 금지.건물의 용도 변경이 금지될 위험은 낮습니다. 건물은 다기능이며 허용된 사용은 도시 계획 문서와 건물의 기술적 능력(0.25)에 의해서만 제한됩니다.

경제적 위험.

1) 마케팅 실패.건물 관리에는 복잡한 마케팅 전략 개발이 필요하지 않습니다(쇼핑 센터가 아니며 특별한 개념이 필요하지 않음). 시장 포화, 설명할 수 없는 인플레이션, 경기 침체 등으로 인해 영업이익이 감소할 위험이 있습니다. 이 부문에 일반적이며 시장 평균 가격으로 책정됩니다. - 1

2) 운영 손실.보안 위반 및 재산 피해로 인한 손실 가능성은 생산 구성 요소로 인해 평균보다 약간 높습니다. 비용 초과는 임차인(전기)에 의해 충당되며 관리 결함의 위험은 평균보다 높지 않습니다. 이 위험 매개변수는 1.25로 추정되었습니다.

3) 유동성이 낮습니다.이 시설은 1983년에 건설되었으며 곧 기능적으로 노후화될 수 있고 유동성을 높이기 위해 개념 변경이 필요할 것이기 때문에 위험은 평균 이상입니다(1.5).

4) 인력으로 인한 손실.임차인 및 서비스 회사의 직원으로 인한 손실은 비용으로 제거됩니다. 중간 관리자의 오산 위험 – 1

재정적 위험.

1) 자금 조달 실패.현재 시설 개발 및 현대화 작업이 진행되지 않고 있으며, 새로운 프로젝트도 시행되지 않고 있으며, 자금 조달 실패 위험도 낮습니다. 잠재적 위험은 시장 평균을 초과하지 않습니다. 계수는 0.75로 추정됩니다.

2) 통화 손실.이 활동은 수출 및 수입과 관련이 없으며 환율 상승은 임차인 및 채권자와의 합의에 영향을 미치지 않으며 평가 대상에 영향을 미칠 수 있는 다른 국가의 자산이 없으며 위험은 낮습니다 - 0.25

3) 신용도 상실.현재 해당 물건의 소유자는 이 물건에 영향을 미치는 대출을 갖고 있지 않으며 경제적 위험(임차인에게 대출 시)은 평균 수준 1입니다.

사회적 위험.

1) 이웃과의 갈등.위험이 거의 없기 때문에 건물 전체가 한 명의 소유자에게 속하므로 근처에 사는 사람들 사이에 부정적인 태도를 발전시키기 위한 전제 조건이 없습니다. 위험도는 0.25로 평가됩니다.

2) 노동 갈등.직원의 작업은 시설을 관리하는 세입자 및 조직에 의해 규제되며, 노동 갈등은 이 시설에 특별히 중요한 위험 요소는 아닙니다. 위험은 시장 평균(0.5)보다 낮습니다.

3) 현장에서의 범죄.시설 내 범죄 가능성은 어떠한 요인으로도 유발되지 않지만 원칙적으로 제거할 수는 없습니다. 위험도는 0.75로 평가됩니다.

표 4.30 - 속성에 대한 기본 베타 계수 계산

이 기법을 사용하여 구한 베타계수의 최종값은 0.85294였다. 추가 계산에는 과거 베타와 기본 베타 사이의 평균 값인 0.8408이 사용됩니다.

시장 평균 수익률.

전통적인 CAPM 모델에서 시장 평균 수익률은 주식 시장에 제시된 유가 증권의 지난 몇 년 동안의 평균 수익률로 이해됩니다. 그러나 이전 계산에서는 특정 유형의 부동산 비용에 대한 객체의 순 영업 소득 의존성이 사용되었으므로 부동산 가치 변화를 기반으로 시장의 평균 수익률을 계산할 것입니다. 표 4.28의 앞부분에 제공된 데이터를 사용하여 우리는 이 표준을 연도별로 계산하고 추가 계산을 위해 기하 평균 값을 사용합니다. 31.43%에 달했다.

수익률 계산.

무위험 이자율, 시장 평균 수익률 및 베타 계수의 획득 값을 사용하여 앞서 언급한 공식을 사용하여 가치 있는 개체의 수익률 값을 계산합니다.

Y CAPM = Y e = Y rf +β(Y M -Y rf) = 7,38%+0,8408(31,43%-7,38%) = 27,6%

추가 계산에는 추출 기술과 CAPM 모델을 사용하여 얻은 회수율의 평균값이 사용됩니다. 그 금액은 다음과 같습니다:

ü 창고 기능 – 27.5%

ü 사무 기능 – 26.5%

ü 거래 기능의 경우 -26.3%

이 방법은 수입과 지출 흐름의 예상되는 변화에 따라 계산 모델을 사용한 자본화 기술과 할인 현금 흐름 분석(DCF) 기술을 포함합니다.

계산모델을 이용한 자본화 기법자본 수익률과 자본 확충율을 기준으로 구축된 자본화 비율을 사용하여 가능한 변화를 고려하여 첫해 소득의 자본화를 기반으로 합니다.

즉, 계산 모델에 따라 자본화 중 초기 자본의 반환은 정기적 소득의 일부를 재투자(재자본화)하여 보장되어야 합니다.

평가 대상 부동산이 일정하거나 정기적으로 변화하는(수학적 표현으로 설명) 소득을 창출할 때 이 기술을 사용하는 것이 좋습니다. 개체가 안정적으로 기능하고 그 사용이 가장 좋고 가장 효율적인 경우.

자본수익률에 대한 가정에 따라 다음과 같은 자본확충 모델을 사용할 수 있습니다.

· 정액 자본확충(링 모델);

· 자본수익률에 따른 자본확충(Inwood 모델);

· 무위험 금리로 자본 확충(Hoskold 모델).

정액형 자본확충(링모형)

자본 수익률과 보상 기금 형성의 선형 모델을 기반으로 자본화 비율을 결정하는 것은 대상의 경제 수명 동안 동일한 부분의 자본 수익률을 가정합니다. 이 경우의 수익률은 다음에 할당된 초기 자본의 연간 지분입니다. 무이자보상 기금. 100% 자본 회수 시 이 지분은 1/n과 같습니다.

여기서: Y는 초기 투자에 대한 수익률(할인율)입니다.

n은 개체의 경제 수명(년)입니다.

따라서 링 복구 기금에 대한 기부금에 대한 이자는 발생하지 않으며 결과적으로 소유자의 수입 손실이 발생합니다.

예를 들어, 1,000달러의 대출이 연 12%로 4년 동안 발행되었다고 가정합니다. 자산의 100%가 4년(100%/4년 = 연간 25%)에 걸쳐 감가상각되어야 하므로 연간 정액 자본확충율은 25%입니다. 자본화율은 25% + 12% = 37%가 됩니다. 매년 $1,000 대출 원금의 25%와 수익의 12%가 대출 기관에 반환됩니다. $1,000의 12%는 첫해 소득이 $120가 됩니다. 첫 해에 대한 자본 확충 지불금은 $250입니다. 따라서 첫 해에 지불해야 하는 총 금액은 $370입니다(그림 5.6).

선형 자본 회수 모델은 심각하게 악화된 자산을 평가할 때 소득 흐름이 감소하는 경우에 일반적입니다.

쌀. 5.6. 균일한 자본확충 모델

예를 들어, 남은 경제 수명이 15년인 사무실 건물의 NPV는 2,500만 루블에 해당합니다. 첫 번째 해에는 대상의 초기 자본 수익률이 15%로 추정됩니다. 경제 수명이 끝나면 해당 자산은 완전히 감가상각됩니다. 건물 비용은 다음과 같습니다.

1) (21,7 %);

투자수익률에 따른 자본확충(Inwood 모델에 따른 균일한 연금 자본확충)

이 모델을 사용할 때 주요 전제는 연금 가치가 초기 투자의 전체 수익과 연금 수령 기간 동안 자본 수익 수령에 해당한다는 가정입니다.

이러한 전제에 따라 자본화 비율에는 다음이 포함되어야 합니다.

· 자본수익률;

· 보상 기금의 형성을 통해 초기 투자의 완전한 수익을 보장하는 보상 기금 계수:

따라서 Inwood 모형을 적용할 때 지급액 상각에 대한 기여함수를 사용하여 자본화율을 계산합니다.

예를 들어 1000 루블의 4년 대출입니다. 연간 12%로 연간 329.23 루블의 균등 지불이 제공됩니다. 전액 상환(12% 및 4년간 단위 감가상각 기여율). 첫해 이자 소득은 120 루블이고 자본 확충 금액은 209.23 루블입니다. 연간 수입은 대출 기관이 지출할 수 있습니다.

209.23 루블의 연간 자본확충 금액을 원천징수하는 경우. 4년 후에는 836.92 루블이 될 것입니다. (4  209.23 = 836.92) – 이 영수증에는 이자가 지급되지 않습니다. 연간 수령 금액이 209.23 루블인 경우. 연간 12%로 재투자되면 4년 후 총 가치는 1000루블, 즉 원래 대출 금액으로 증가합니다.

이 모델은 다음 두 가지 가정을 기반으로 합니다.

1. 연 12%의 수익률은 소유자가 사용하므로 투자 원금에는 영향을 미치지 않습니다.

2. 연간 자본확충 금액은 투자된 원금이 변하지 않도록 연간 12%로 재투자되어야 합니다.

자본확충 프리미엄 금액은 소득원을 받는 기간(기간)과 소득율 수준에 따라 달라집니다. 소득원 수령 기간이 길어질수록 연간 자본확충 프리미엄은 낮아집니다. 자본 손실이 예상되지 않는 경우 수익은 수익률에 따라 자본화될 수 있습니다.

Inwood 모델에 따른 자본 확충은 충분히 장기간에 걸쳐 안정적인 소득을 얻을 계획인 경우에 적합합니다(고정 순이자율로 장기 임대하고 임대 기간이 끝나면 고정 잔여 가격으로 부동산을 구입할 권리가 있음). 소유자가 부동산에 투자한 자본 비용보다 적습니다.)

예를 들어, 연간 10%를 기준으로 한 자산이 천만 루블을 가져온다고 가정합니다. 5년 동안의 연간 소득은 완전히 감가상각됩니다. 투자자는 소득 외에 초기 자본금의 반환도 고려하여 연 10%라는 조건으로 이 자산을 구입했습니다. Inwood 가정에 따르면 자산을 얼마에 구입했습니까?

2) 백만 루블.

무위험 금리로 자본 확충(Hoskold 모델)투자가 엄청난 이익을 가져다주는 부동산 시장의 좁은 부문에 사용됩니다.

이 모델은 투자자가 원래 투자에 대한 수익률과 동일한 비율로 재투자할 수 있는 옵션이 없는 경우에 적합합니다. 투자자가 자신의 투자가 노출된 위험(자원 보유고가 고갈되면 자본을 확보할 수 있는지)을 인식하면서 다른 기회(금 또는 유전)보다 훨씬 더 높은 수익을 갖는 자산을 구입했다고 가정합니다 뒤쪽에?). 자금의 반환을 보장하기 위해 투자자는 가능한 가장 낮은 금리로 재투자하는 복구 자금을 구성합니다. 이것이 Hoskold의 가정입니다. 보상 기금은 "무위험" 비율로 형성됩니다(i b).

해당 투자 프로젝트가 4년 동안 연간 12%의 수익을 제공한다고 가정해 보겠습니다. 자본 확충으로 얻은 금액은 단 5%의 비율로 안전하게 재투자될 수 있습니다. 4년 동안 5% 보상 기금 요소가 0.232이므로 자본화 계수는 0.12 + 0.232 = 0.352가 됩니다.

자산 가치 변화에 따라 조정된 전체 자본화 비율을 결정하는 기술(Elwood 모델)

이 기술은 소유 기간 동안 자산 가치의 자본화 비율 변화를 고려합니다.

여기서 D는 단위 단위로 나타낸 부동산 가치의 변화입니다.

이 표현은 타인자본을 사용하지 않고 부동산에 투자한다는 Elwood 모델을 나타냅니다. 소득은 연금 성격을 띠고 자산 가치는 한 방향 또는 다른 방향으로 변할 수 있다고 가정합니다. 개체의 값이 감소하면 조정에는 "+" 기호가 표시되고, 값이 증가하면 조정에는 "-" 기호가 표시됩니다.

예를 들어 부동산은 백만 루블을 가져옵니다. CHOD. 5년 후 매각 시점에는 가치가 30% 증가할 것으로 예상됩니다. 그러한 물건에 대한 할인율은 15%입니다. 대체율이 투자 수익률에 의해 결정된다는 가정하에 부동산 가치를 계산합니다(Inwood 모델에 따름).

2) 백만 루블.

소득과 재산 가치가 선형적으로 변화하는 경우 전체 자본화 비율은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

예: 이전 예와 동일한 조건이지만 해당 부동산이 100만 루블을 가져오는 것으로 가정합니다. 첫 해의 NPV 및 선형 비용 절감(30%):

2) 백만 루블.

자산의 가치가 변하지 않으면 위 식에서 D의 값은 0이고 소득은 자본 수익률과 동일한 자본화 비율로 자본화될 수 있습니다(즉, R o = Y o ).

소득 흐름이 무한하고 자산 가치가 손실되는 경우 자본 수익은 소득에 의해 제공되며 대체 기금 매개변수는 0이 되는 경향이 있습니다. 여기서 값은 연간 소득을 할인율 R o = Y o 와 동일한 자본화율로 나누어 결정됩니다.

모기지 투자 분석 기법

재무 레버리지

차입 자본을 사용하면 투자자는 여러 프로젝트에 자금을 배치할 수 있습니다. 그러나 이러한 가능성 외에도 차입 자본은 특정 조건에서 수취인의 소득을 증가시킵니다. 왜냐하면 차입 자금의 도움으로 얻은 이익이 지불된 이자를 초과하는 금액으로 투자자의 자신의 자본을 증가시키기 때문입니다. 이 경우 전체 투자금에 대한 수익률은 대출금리보다 높아야 합니다.

그렇다면 빌린 자금을 사용할 때 자기자본수익률된다 더 높은총자본(자본 및 부채)에 대한 수익률, 레버리지는 긍정적인. 그 반대라면 - 아래에, 영향력 - 부정적인. ~에 불변성차입 자본의 경우 자기 자본 수익률과 총 자본의 비율, 레버리지는 중립적. 이것이 금융레버리지의 효과이다.

빌린 자금의 긍정적 또는 부정적 영향과 이러한 영향의 강도는 모든 투자 자본과 빌린 자본에 대한 수익률 간의 관계에 의해 결정됩니다. 이 영향(레버리지)의 효과는 총 투자 자금에 대한 차입 자본 금액의 비율, 즉 모기지 부채 비율에 의해 결정됩니다.

투자 그룹 방법을 사용하여 자본 수익률에 대한 레버리지 효과를 고려해 보겠습니다.

여기서 m은 모기지 부채 비율입니다.

Y z – 빌린 자본에 대한 수익률;

Y c – 자기 자본 수익률.

위의 식은 특정 값에서 모기지 부채 m의 비율에 따라 자기자본수익률이 어떻게 변하는 지 보여줍니다. 그 그래픽 해석은 그림 1에 나와 있습니다. 5.7.

쌀. 5.7. 모기지 부채 비율에 대한 자기자본수익률의 의존성

y축의 점은 세 가지 투자 옵션에 대한 전체 투자 금액(대출 이자를 지불하기 전 현금 흐름 기준)에 대한 수익률을 나타냅니다.

고정된 값 m에 대해 레버리지 영향의 강도가 높을수록 전체 자본 수익률 Y o와 차입 자금 수익률 Y z 간의 차이가 크거나 비율이 작을수록 . 따라서 옵션 I에서는 레버리지가 더 효과적입니다. 값의 범위<1 – область положительного влияния левереджа, при >1 – 레버리지가 부정적인 영향을 미치는 영역.

부정적인 재무 레버리지 영역에서는 차입 자본의 비율이 증가함에 따라 이후에도 자기자본 수익률이 감소합니다. m = , 마이너스가 됩니다. 이 경우 부채 상환 격차는 자기자본이나 제3자 소스를 통해 보상됩니다. 그러한 상황이 발생할 가능성(즉, 현재 총 자본 수익률이 이자율보다 낮아지는 경우)은 투자자에게 가장 중요한 위험 중 하나입니다.

모기지 투자 분석 기법(IIA)

모기지 투자분석 기법은 부동산 가치를 자기자본 가치와 차입금 가치의 결합으로 보는 개념에 바탕을 두고 있다. 따라서 부동산의 합리적인 최대 가격은 환입금과 대출 금액 또는 현재 잔액을 포함한 현금 흐름의 현재 가치의 합계로 결정됩니다.

전통적인 IIA 기법은 투자자와 대출 기관이 투자에 대한 수익을 얻고 이를 반환할 것으로 기대한다는 것을 의미합니다. 이러한 이익은 객체 소유 기간이 종료될 때 전체 투자 금액과 자산 매각에 대한 총 수익을 보장해야 합니다.

전통적인 기술의 비용 계산은 세 단계로 수행됩니다.

스테이지 1.허용된 예측 기간 동안 수입 및 지출 명세서가 작성되고 세전 현금 흐름 금액이 결정됩니다( CHOD-OD). 이 단계는 예측 기간과 투자자가 기대하는 자기자본에 대한 최종 수익률에 따라 이 흐름의 현재 가치를 결정하는 것으로 끝납니다.

2단계.재산 재판매로 인한 수익금이 결정됩니다-환원 금액 ( SR) 재판매 가격에서 거래 비용과 예측 기간 종료 시 대출 잔액을 뺍니다( 좋아요). OK는 남은 상환 기간 동안 채무 상환액의 현재 가치와 같습니다. 재판매 수익금의 현재 가치는 자기자본이익률로 추정됩니다.

3단계.재산가치는 자기자본가치(처음 두 단계의 금액)와 경상부채잔액(K)을 합산한 결과로 추정된다.

공식화된 형식에서 전통적인 모기지 투자 분석 기술을 사용하여 부동산 가치를 계산하는 알고리즘은 다음과 같습니다.

V=I+II+K;

V = PV [(CHOD-OD); i, T] + PV [(SR-OK); 나, T)] + K.

회귀량은 예측하기 어렵지만, 초기값을 기준으로 변화 추세를 파악하는 것은 가능합니다. 예를 들어, 물건을 사용하는 동안 부동산 가치 상승이 20%로 예측된다면 위의 알고리즘에서는 CP 값 대신 1.2V 값을 사용할 수 있습니다.

따라서 CP라는 명칭은 (1± ΔV)·V로 대체될 수 있다.

또한, 현재 부채 금액은 부동산 원래 가격의 일부로 표시될 수도 있습니다(모기지 부채 비율 m 사용). 그러면 초기 알고리즘은 다음과 같은 형식을 취합니다.

V = PV[(CHOD-OD); i, T] + PV[(1V) V - OK); i, T]+m·V.

예를 들어, 부동산은 5년 내에 70,000채가 들어올 것입니다. 연간 소득. 이 기간이 끝나면 해당 개체는 700,000개에 판매됩니다. (판매 비용이 적습니다). 부동산을 구입하기 위해 300,000 단위의 자기 상환 모기지 대출이 사용되며 월별 지불로 연 15 %로 20 년 동안 제공됩니다. 투자자는 20%의 최종 자기자본 수익을 얻을 계획입니다. 전통적인 모기지 투자 분석 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다.

1) 먼저, 차용 없이 부동산을 구입할 수 있는 최대 비용이 얼마인지 알아보겠습니다. 이 경우 전체 NAV와 전체 환입금액은 전적으로 투자자 자신의 자본에 귀속됩니다(NAV는 채무상환 지급으로 인해 감소되지 않습니다)(표 5.10.).

표 5.10

부동산의 현재 가치 계산

따라서 490,657 단위의 투자가 이루어졌습니다. 대출을 받지 않고 투자자에게 최종 수익의 20%를 제공합니다. 현재 수익률 70,000/490,657 = 0.1427(14.27%)은 예측 기간 동안 부동산 가치 상승으로 인해 최종 수익률 20%로 증가하게 됩니다.

2) 이제 전통적인 IIA 기법을 사용하여 차입금으로 구입한 부동산의 비용을 결정해 보겠습니다.

V = (70000 – 47404.4 *) 2.99 ** + (700000 – 282252.4 ***) 0.4 **** + 300000 = 534660 단위.

* - 단위 감가상각 기여 계수를 기준으로 계산된 연간 부채 상환액(20년, 월별 지불 시 연 15%)

** - 연금의 현재 가치 요소(5년, 20%)

*** - 연금의 현재 가치 요소를 기준으로 계산된 남은 상환 기간 동안의 부채 상환 비용(15년, 월별 지불 시 연 15%)

**** - 현재 단위 비용 요소(5년, 20%).

얻은 결과는 차입금 없이 구입한 부동산의 가격보다 높습니다. 그러나 투자자가 지불하는 것이 좋습니다 영형이 경우처럼 긍정적인 레버리지로 더 많은 금액(자본 수익률이 대출 이자율보다 높음)을 통해 최종 자기자본 수익률을 크게 높이고 투자를 줄일 수 있습니다.

할인현금흐름분석(DCF) 기법

이 기법은 예상되는 미래 수익을 자본화하는 방법으로 할인을 사용하는 데 기반을 두고 있습니다. 매년현재 값으로 되돌리기:

여기서 t는 소유 기간에 대한 연도의 일련 번호입니다.

n은 보유기간의 마지막 연도이다.

ADDP 기술의 사용은 가능한 시장 매개변수의 가치에 대한 예측이 아니라 특정 투자자의 관심과 가정을 반영하는 정보를 기반으로 하는 투자 가치를 평가할 때 가장 적합합니다. 이 기술은 가장 보편적이며 빈 토지, 미완성 건설 프로젝트, 재건축 등을 평가하는 데 사용할 수 있습니다. 수익 예측이 변화의 역학을 가정하는 평가 대상입니다. 그러나 이 기술은 미래의 대상에 대한 개발 시나리오에 대한 신중한 정당화가 필요하기 때문에 상대적으로 복잡하며, 이는 불안정한 경제에서 달성하기가 매우 어렵습니다.

ADDP 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정하는 단계:

1. 첫 해와 이후 연도의 잠재적 총소득을 예측합니다.

미래 소득의 역학은 현재 소득에 대한 데이터와 이에 영향을 미치는 소득 및 시장 요인에 대한 회고적 정보를 기반으로 결정됩니다. 따라서 예측 기간 동안의 미래 소득 변화 추세를 연간 소득 변화율의 형태로 파악하는 것이 필요합니다. 소득금액 예측의 오류는 보유기간이 짧을수록 더욱 크다. 또한 부동산 시장의 발전 단계를 고려할 필요가 있습니다. 평가 전에 지난 몇 년 동안 물건에 대한 수요가 증가했다면 다음에는 수요가 감소할 가능성이 높습니다. 이는 예상 소득 금액에 영향을 미칩니다.

2. 시설 운영 중 활용도가 낮은 비율을 예측합니다.

새로운 시설을 평가하는 경우, 운영 첫 1~2년 동안 시설의 활용도가 낮을 ​​가능성이 높습니다. 이후 몇 년 동안 활용도가 낮은 양은 감소하지만 임대료 징수 손실과 시설의 활용도가 낮은 비율은 항상 남아 있습니다.

3. 객체의 소유 기간 동안 비용을 예측합니다. 지출을 예측할 때 소득을 예측할 때와 동일한 성장률을 설정하는 것은 경제적으로 정당하지 않다는 점을 기억해야 합니다. 예측 시 소득 증가율은 부동산 소유 기간 동안의 비용 증가율보다 높아야 합니다.

4. ADV와 예상 운영 비용의 차이로 연도별 NIR을 결정합니다.

5. 복귀 비용 예측.

복귀 비용은 예상 판매 가격을 기준으로 평가됩니다.

절대적으로 계약이 사전 합의된 가격으로 부동산을 판매하도록 규정하는 경우(예: 임대 기간 종료 시 부동산을 구매할 수 있는 옵션)

예측 기간 동안의 가치 변화율을 기준으로 합니다( ΔV), 이는 비교 대상에 대한 수입 및 지출의 역학 분석을 기반으로 결정됩니다. 그 다음에:

예측 기간 이후 첫 해의 소득을 자본화하여( CHOD n+1), 사용하여 결정적인(터미널) 자본화 비율 (R k), 계획된 결과를 얻는 데 대한 불확실성(추가 위험)을 고려하여 총 자본화 비율을 0.1-0.2% 초과해야 합니다.

6. 할인율은 위에서 설명한 방법 중 하나를 사용하여 결정됩니다.

7. 연간 현금 흐름의 현재 가치를 결정합니다. 즉, 할인 요소를 사용하여 연간 소득을 할인합니다.

8. 거래 처리와 관련된 비용의 귀속 조정. 이러한 비용에는 법률 및 공증 서비스 비용, 감정인 수수료, 부동산 중개인을 위한 거래 처리 수수료 등이 포함됩니다. 나열된 비용은 거래에서 알려진 백분율로 결정될 수 있습니다. 일반적으로 거래 완료 비용은 미래 소유자가 부담하므로 이러한 비용을 조정하면 반환이 일정 비율만큼 줄어듭니다.

9. 객체 소유권의 마지막 연도에 대한 할인 요소를 사용하여 현재 복귀 비용을 결정합니다.

10. 할인된 연간 현금 흐름과 현재 환수 비용의 합계로 개체 가격을 결정합니다.

예를 들어, 부동산의 경우 첫 해 NPV가 20,000유닛에 해당합니다. 연간 소득 증가율 5%와 자본 환입율 20%를 기준으로 5년 기간 말의 판매 가격을 결정합니다.

1) 6년차 소득: NFR 6 = 20,000(1 + 0.05) 5 = 25,526;

2) 비용: FV = 25,526/0.2 = 127,630 단위.

자가 테스트 질문

1. 부동산 평가에 대한 소득 접근 방식의 기본 원칙을 설명합니다.

2. "소득률"과 "수익률"이라는 개념의 차이점은 무엇입니까?

3. "상환"(재자본화) 개념의 경제적 의미는 무엇입니까?

4. 임대료 유형을 나열하십시오.

5. 부동산 이용으로 인한 잠재 총소득과 실제 총소득의 차이는 무엇입니까?

6. 고정비와 변동비로 분류할 수 있는 운영비는 어떤 유형입니까?

7. 어떤 종류의 소득이 기타로 분류될 수 있나요?

8. 소속사와 교류할 때 어떤 유형의 계약과 보수 형태가 사용됩니까?

9. 어떤 목적으로 대체 기금을 조성해야 합니까?

10. 순영업소득을 창출하기 위한 일련의 단계를 설명하십시오.

11. 부동산 시장에서 어떤 프로젝트를 시행할 때 시장 수용력 계수를 계산해야 합니까?

12. 복귀량에 영향을 미치는 요인은 무엇입니까?

13. 어떤 경우에 부동산 소득을 직접 자본화하는 방법을 사용하는 것이 좋습니까?

14. 부동산 소득의 직접 자본화를 위한 전체 자본화 비율을 결정하는 기술은 무엇입니까?

15. 부동산 투자에 따른 주요 위험 유형을 나열하십시오.

16. 명목 무위험 수익률과 실제 무위험 수익률의 차이는 무엇입니까?

17. 누적법을 사용하여 할인율을 결정할 때 사용되는 무위험 이자율에 대한 수정 사항을 지정합니다.

18. 계산 모델을 기반으로 한 대문자 사용 기법을 사용하는 것이 어떤 경우에 권장됩니까?

19. 기존 자본확충 접근방식의 기초가 되는 수익 모델은 무엇입니까?

20. '재무적 레버리지' 개념의 본질은 무엇이며, 자기자본 수익률에 어떤 영향을 미칠 수 있습니까?

21. 부동산 평가에 모기지-투자 분석 기법을 적용하는 주요 단계는 무엇입니까?

22. 할인현금흐름 분석 기법의 틀 내에서 복귀 비용을 예측하는 주요 방법을 설명하십시오.

수익률에 따른 자본화 방식전체 예측 기간의 각 연도에 대해 계산된 순 영업 소득 값과 예측 마지막 연도 말의 복귀 비용 간의 관계를 설정합니다(자본 수익률을 할인율로 사용). 객체의 비용이 포함된 기간.

이 방법에는 자본화 소득 유형 선택과 자본화 방법이 다른 여러 가지 기술이 포함됩니다.

• 직접 할인 기술;
• 모델링 기술;
• 모기지 투자 분석 기법.

총 수익률 Y O의 평균값을 결정하기 위해 다음 기술이 사용됩니다.

• 누적건축기술;
• 대체 프로젝트와의 비교 기술;
• 판매비교기법;
• 시장 데이터 모니터링 기술.

실시예 14.다음 사항이 알려진 경우 위험 합계와 할인 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,500,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블, 950,000 루블, 990,000 루블로 결정됩니다. 객체 소유권의 첫 번째, 두 번째 및 세 번째 해에 대해 각각; 무위험이자율 - 0.03; 국가 위험 프리미엄 - 0.06; 물리적 위험에 대한 프리미엄 - 0.025; 경제적 위험에 대한 프리미엄 - 0.015; 사회적 위험에 대한 프리미엄 - 0.03; 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄 - 0.04; 재무 관리와 관련된 위험에 대한 프리미엄 - 0.03.

1. 일반 수익률의 평균값을 결정해 보겠습니다.

2. 부동산 가치를 결정합니다.

대체 설계와의 비교 기술부동산 투자와 관련된 수익률의 후속 조정을 위해 유사한 위험도를 가진 투자 프로젝트를 금융 시장에서 검색하는 것으로 구성됩니다.

이 경우 일반 수익률 Y O 값의 경우 가능한 값의 범위는 Y 1 미만 및 Y 2 초과 경계로 결정됩니다.

시장 데이터 모니터링 기술이익률의 현재 예상 가치를 결정하기 위해 과거 시장 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 이 경우 부동산 투자 수익성 변화 추세와 기타 금융시장 상품 변화 추세 간의 상관관계를 활용할 필요가 있습니다.

모델 기술 기간에 따라 변하지 않는 순 영업 소득 자본화의 상대적으로 간단한 특별한 경우에 대해 전체 자산의 시장 가치 결정 및 시간에 따른 변화를 예측하여 원하는 가치와 관련된 복귀 비용의 가치를 제공합니다.

이 경우 일반 자본화 비율의 값과 유사하게 결정된 동일한 일반 수익률이 모든 기간에 사용됩니다.

이 그룹에는 다음이 포함됩니다.

• 감가 상각을 제외한 장비;
• 완전 감가상각 기법;
• 선형 감가상각 기법.

실시예 15.다음 사항이 알려진 경우 감가상각을 고려하지 않고 모델링 기술을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용하고 그 후에는 구매 가격으로 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.203으로 결정됩니다.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

완전한 쿠셔닝 기술영업 이익이 자본 소득의 형성뿐만 아니라 완전한 자본 수익을 제공하는 경우에 사용됩니다(Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

결과적으로 (26)은 다음과 같은 형태를 취한다.

실시예 16.다음 사항이 알려진 경우 Inwood 모델 완전 감가상각 기법과 Hoskold 모델 완전 감가상각 기법을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후 1년 동안 재판매할 예정입니다. 구매 가격; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정됩니다. 무위험이자율은 0.06으로 설정되었습니다.

1. 인우드 기술:

1.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

1.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

2. 호스콜드 기술:

2.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

2.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

선형 감가상각 기법소득과 부동산 가치가 모두 알려진 정기적인 방식으로 변하는 경우 현재 가치를 결정하는 데 사용됩니다.

자산 가치의 변화를 설명하기 위해 기본 Ellwood 공식이 사용됩니다.

또한, 개체의 가치가 감소하면 조정 A에는 "+" 기호가 표시되고, 비용이 증가하면 조정에는 "-" 기호가 표시됩니다.

조정 수치는 가치의 상대적 변화(ΔO)에 보상 기금 계수(SFF O)를 곱하여 결정되며, 자본화 비율에 대한 일반 공식은 (26) 형식을 취합니다.

실시예 17.다음 사항이 알려진 경우 모델 선형 감가상각 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이면 해당 부동산 가치가 소유 기간 동안 12% 감소합니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 객체 가치의 상대적 증가 가치를 결정합니다.

2. 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

3. 부동산 가치를 결정합니다.

모기지 투자 분석 기법가치와 소득의 변화를 고려하고 금융 조건을 고려하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 투자 분석에는 두 가지 기술이 있습니다.

• 할인을 이용한 모기지 투자 분석 기술;
• 모델 분석 기술(Ellwood 기술).

실시예 18.다음 사항이 알려진 경우 할인과 함께 모기지 투자 분석 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 2년 전 부동산 취득에 3,400,000루블을 지출했습니다. 부동산 구입을 위해 1,000,000 루블의 대출을 받았습니다. 6년 동안 연 13%(연간 부채 상환액 250,000루블) 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,000,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 평가 시점(대출 3년 차)과 보유 기간 종료(5년 차) 시점의 대출 잔액을 결정합니다.

3. 소득 자본화를 기반으로 한 투자 자본 비용 결정

3.2. 수익률에 따른 소득의 자본화

3.2.1. 현금흐름할인

수익률에 따라 소득을 자본화하는 경우 직접 자본화보다 소득 흐름을 더 자세히 고려하고 현금 흐름 변화의 성격을 고려하며 투자자 결정을 일관되게 분석하고 더 복잡한 계산 모델을 사용합니다.

수익률에 따라 소득을 자본화하는 기본 방법:

– 각 계획 연도의 소득 흐름에 대한 자세한 분석을 포함하는 할인된 현금 흐름 방법

– 변화 추세를 고려하여 첫 해의 소득을 자본화하는 계산 모델을 기반으로 한 자본화 방법입니다.

현금흐름할인법 –물건의 사용과 관련된 위험 정도를 고려하여 현금 흐름이 임의로 변하고 균등하지 않게 변하는 재산의 가치를 평가합니다. 이 경우, 부동산의 가치는 각 기간별 소득원과 연말에 매각할 수 있는 부동산의 예상 미래 가치를 별도로 할인하여 미래 소득의 현재 가치를 합산한 값으로 결정됩니다. 보유기간. 이러한 계산에서는 할인율, 즉 수익률 또는 수익률이라고 하는 해당 자본 수익률을 사용합니다.

현금 흐름 -재산의 사용으로 인해 발생하는 현금 흐름.

이 방법을 사용하면 임의로 변경될 수 있고 다양한 위험 수준을 가질 수 있는 현금 흐름의 현재 가치를 고려할 수 있습니다. 현금흐름할인법의 일반모형

여기서 PV는 현재 값이고, n은 기간 수입니다. Jn – 기간 n의 소득 Y – 할인율.

간단히 말해서 이 모델은 다음과 같이 표현될 수 있습니다.

,

여기서 PV는 소유권 기간(복원) 종료 시 객체의 재판매 가격입니다. n – 보유 기간 i - 예측 기간의 연도 FV (n,Y) – 할인율 Y에서 n 기간 동안 단위의 현재 가치(복리의 네 번째 함수)

즉, 현금흐름할인법에 따른 부동산의 현재가치는 소유기간과 귀속기간별 소득의 현재가치의 합으로 결정된다.

복귀 –소유 기간이 끝날 때 부동산 판매로 인한 소득.

할인율은 달리 투자수익률이라고도 합니다. 이는 자본 투자의 효율성을 특성화하고 전체 총 수입(투자 수입 및 자산 가치 변화로 인한 수입)을 고려하며 초기 투자와 실현된 경제적 효과를 시간 및 위험 요소에 맞춰 가져옵니다. 순영업이익을 분석하면 소득율과 토지 및 건축물에 대한 이자율이나 이자율을 고려한 할인율이 적용됩니다. 투자자의 자기자본수익률을 분석하는 경우에는 자기자본수익률을 적용합니다.

부동산 시장 현황과 동향에 대한 철저한 분석을 바탕으로 수익 흐름을 예측합니다. 이 경우 재건축이나 현대화에 드는 예상 비용은 해당 기간의 소득원에서 공제되어야 합니다.

할인율의 선택은 비슷한 수준의 위험을 지닌 사용 가능한 대체 투자 옵션에 대한 분석을 기반으로 합니다. 자본의 기회비용이 분석된다. 이 방법을 사용하려면 전체 투자 기간 동안 소득 및 자본 지표에 대한 회계 및 분석이 필요합니다.

러시아 감정가들 사이에서는 물건의 소유 기간을 3~5년 범위로 추정하는 관행이 발전했습니다.

현금흐름할인법의 장점:

– 시장 역학을 고려합니다.
– 불안정한 시장 상황에 적용 가능
– 소득과 지출의 불평등한 구조를 고려합니다.
– 건설 중이거나 재건축 중인 물체에 적용 가능합니다.

그러나 이 방법은 사용이 상당히 까다롭고, 예측에 있어서 오류가 발생할 확률이 높으며, 예측된 수입을 현재가치로 환산하는 과정에서 부정확성이 증가한다.

3.2.2. 복귀로 인한 현금 흐름 예측

계획기간 밖에서 받을 것으로 예상되는 소득은 계획기간 마지막 연도의 대상물 재판매(귀환)로 인한 소득으로 간주됩니다.

복귀로 인한 현금 흐름을 예측하는 주요 방법은 다음과 같습니다.

소유 기간 동안 물건의 가치 변화, 이 기간 동안 일반적인 부동산 시장 상태 및 특히 유사한 물건 시장의 변화, 재판매-자본화에 대한 가정을 기반으로 미래 판매 가격 할당 투자 프로젝트 완료 연도의 다음 연도 소득:

,

여기서 Vn은 n년에 물건을 재판매하여 얻은 수익입니다. DATSF n – n년차 세후 현금 흐름 할인; Ro – 일반 자본화율.

부동산 가치가 감소하는 경우 자본 수익을 고려해야 합니다. 부동산의 소득 흐름이 정기적으로 변하는 경우 자본화 비율에 조정 계수를 적용해야 합니다.

3.2.3. 할인율 결정

현금흐름할인법은 부동산 소유로 인해 발생하는 무작위로 변하는 미래 소득을 시장 상황과 기대를 반영한 ​​할인율을 사용하여 현재 가치로 변환하는 방법을 기반으로 합니다.

할인율 -특정 시점의 현금흐름 가치를 다시 계산할 때 적용되는 복리이자입니다. 할인율의 선택은 비슷한 위험 수준(자본의 기회 비용)을 지닌 사용 가능한 대체 투자 옵션에 대한 분석을 기반으로 합니다.

할인율을 결정하는 몇 가지 방법을 살펴보겠습니다.

합산 방법.이 방법은 이용 가능한 대체 투자의 수익과 위험을 비교하는 데 기반을 두고 있습니다. 할인율은 다른 투자상품과 비교하여 위험이 없다고 간주되는 투자수익률에 투자 프로젝트에 내재된 추가 위험을 반영하는 이자 요소(보험료)를 더하여 계산됩니다.

이 방법에는 부동산 투자와 가장 관련이 있는 주요 위험을 고려하는 작업이 포함됩니다.

– 투자 대상의 유동성 위험;
– 투자 관리 위험 – 투자 관리 수준이 낮아져 부동산 가치가 하락할 가능성
– 부동산 시장 위험 – 수요와 공급 비율의 변화가 해당 부동산의 소득 수준에 영향을 미칠 수 있는 가능성
– 자본 시장 위험 – 이윤율과 이자율의 변화가 부동산 가치의 변화로 이어질 가능성
– 인플레이션 위험 – 실질 소득의 예상치 못한 변화 위험, 인플레이션으로 인해 부동산 비용과 임대료 수준이 증가하는 경향이 있기 때문에 부동산 투자에 대한 위험 정도는 작습니다.
– 재무 위험 – 부채 조달을 사용하는 경우 고려되며 재무 레버리지에 부정적인 변화가 발생할 가능성이 반영됩니다.
– 입법 위험 – 법률 변경으로 인해 부동산 가치가 하락할 가능성
– 환경 위험 – 불리한 환경 요인의 출현으로 인해 부동산 소득이 감소할 가능성을 반영합니다.

시장 분석 방법.이 방법은 시장 데이터 분석을 기반으로 하며, 충분한 정보가 있을 경우 일반적인 판매자와 구매자의 의견, 위험, 위치 특성 등을 보다 정확하게 고려할 수 있으므로 할인율을 결정하는 가장 정확한 방법으로 간주됩니다. , 소득 특성.

실제 거래에 대한 설문조사나 분석을 통해 투자자의 의견과 선호도를 고려합니다. 할인율은 비교 대상에 대한 최종 수익율로 결정됩니다. 최종 수익률을 파악하기 위해 내부 수익률 개념이 사용됩니다. IRR – 투자 프로젝트 개발 중 모든 현금 수령의 현재 가치가 투자의 현재 가치와 동일한 할인율.

대체투자 비교방법입니다.이 경우 위험 수준이 비슷한 투자 프로젝트는 할인율도 비슷해야 한다고 가정합니다. 비슷한 위험도를 가진 프로젝트의 할인율을 자본의 기회비용이라고 합니다. 투자자는 유사한 위험이 있는 프로젝트에 투자하지 않음으로써 그러한 이익을 잃습니다.

부동산 투자에 대한 비교 대상으로 담보가 있는 상업 대출의 이자율과 특정 유가 증권의 수익률이 선택됩니다. 대출 기관의 위험 수준은 주식 투자자보다 낮으므로 부동산 투자 수익은 대출 이자율보다 높아야 합니다.

투자그룹 방식(투자풀링).이 방법은 총 투자에서 부채 비율과 자기자본 비율 및 각 구성요소에 대해 요구되는 수익률을 결정하는 데 기반을 둡니다.

이자율과 수익률은 투자 프로젝트 자금조달 과정에서 투자된 차입금과 주식형 자금의 비율과 상관 관계가 있으며, 전체 할인율은 금융 요소를 가중 평균으로 고려하여 결정됩니다.

여기서 U 0은 일반 할인율입니다. Ym – 빌린 자금에 대한 할인율; Уе – 자신의 자금을 위해.

이 방법은 부동산 투자를 위한 차입금 유치가 일반적이고, 신용비율의 평균 시장 상황과 투자자 자신의 자금 수익률의 평균 시장 가치가 알려진 경우에 적용 가능하다.

3.2.4. 계산 모델에 따른 대문자 사용

모델 자본화 방법은 일반 자본화율을 사용하여 소득 흐름 변화를 분석하는 데 기반을 두고 있습니다.

전체 자본화율은 수익률의 시장 가치, 선택한 자본 확충 모델, 자금 조달 조건, 소득 변화율 및 객체 가치를 고려하여 계산됩니다. 자본화율의 주요 구성요소는 할인율과 수익률입니다. 서양식 방법에 따라 세금 목적으로 부동산을 평가하는 경우에는 실효세율을 고려해야 합니다.

할인율 -이는 투자 자본에 대한 요구 수익률이며, 각 기간 동안 받은 소득의 현재 가치를 자본 비용으로 나눈 비율입니다. 부동산 비용은 높으며, 투자 프로젝트의 취득 및 실행을 위해서는 차입 자본을 유치하는 것이 필요합니다. 이러한 상황에 따라 할인율에는 다음 구성 요소가 포함됩니다.

ㅏ) 이자율 -빌린 자본에 대한 필수 수익률;
비) 수익률 –자기자본에 대한 요구수익률.

환불 비율부동산의 수명 동안 투자 자본에 대한 수익을 반영합니다. 상환율은 흔히 투자수익률이라고 불립니다. 투자기간 동안 지출될 투자금 부분에 대해서만 적용됩니다. 토지가 소비되지 않기 때문에 토지 소유권 대체율은 고려되지 않습니다.

실효세율 –이는 부동산의 시장 가치에 대한 백분율로 표시되는 재산세율입니다. 세금 목적으로 부동산을 평가하는 경우에만 자본화 비율에 포함되어야 합니다. 이 경우 재산세는 운영비에 포함되지 않아 그 금액은 아직 알 수 없다.

대부분의 경우 자본화율의 모든 구성요소 중 가장 큰 것은 할인율입니다. 따라서 투자관리에 많은 비용이 들지 않는 무위험 유동자본투자(예: 은행계좌 예금)에 대한 수익률을 파악함으로써 자본화율이 결정되기 시작한다. 이는 시간이 지남에 따라 돈의 감가 상각을 보상하는 최소 비율입니다. 그런 다음 위험, 유동성 및 투자 관리에 대한 조정을 추가합니다. 이러한 구성요소는 할인율(소득율 및 ​​이자율)을 구성합니다.

모든 투자자는 자본 소득 외에도 투자 자본 수익률을 고려합니다. 따라서 환급율은 할인율에 추가됩니다.

자본금 반환 –수입이나 재판매를 통한 초기 투자 수익. 자본수익률을 설명하기 위해 회수율이 적용됩니다.

환급 –투자 기간 동안 투자금을 반환하는 데 필요한 정기 수입 금액입니다. 연간 환급률은 해당 부동산에서 발생한 소득의 변화율, 해당 부동산을 취득한 기간, 소유권이 영구적이지 않은 경우 해당 부동산의 향후 재판매로 인한 소득에 따라 달라집니다.

영구 소유권 하에서 소득의 균등한 흐름이 예상되고 소득 창출 부동산의 고정 자본 가치가 일정하게 유지되는 경우 투자 회수율을 고려할 필요가 없으며 자본화 비율은 할인율.

화폐 감가상각 외에도 다음과 같은 두 가지 주요 원인으로 인해 자산 가치가 하락할 수 있습니다.

1) 시장의 수요와 공급 비율의 변화로 인해 위험률이 높아지는 한편, 부동산 가치가 상승할 것으로 예상되면 위험률을 줄여야 합니다.

2) 재산에 의해 누적된 감가상각으로 인해 자본화율에 대한 보상을 고려해야 합니다.

검토 기간 동안 객체 가치에 변화가 있는 경우 자본화 비율은 수익률과 원금 회수율이라는 두 계수의 합으로 결정됩니다. 부동산에 투자된 자본의 가치가 하락할 가능성이 있는 경우, 자본의 일부 또는 전부를 현재 소득 흐름에서 회수해야 합니다.

환불 비율또는 투자 수익률은 투자 기간 동안 지출될 투자 지분에만 적용됩니다(토지의 경우 토지가 소비되지 않으므로 고려되지 않음). 회수율은 보유 기간 동안 투자금을 회수하는 데 매년 필요한 금액을 결정하는 데 필요합니다. 물가상승률의 영향은 위험률(할인율의 구성요소)에 반영되고, 보상률은 부동산 감가상각이 매매가격에 미치는 영향을 반영합니다.

상환 방법의 선택은 소득의 성격에 따라 다릅니다. 주요 수입원 형태:

1) 물건의 소유 기간을 제한하지 않고 균일하고 정기적인 수입을 얻습니다.

2) 제한된 기간 동안 균일하고 정기적으로 소득을 수령한 후 해당 물건의 재판매가 계획됩니다.

3) 임대 기간 종료 또는 서비스 수명 만료로 인한 자산의 완전한 감가상각으로 제한되는 일정 기간 동안 정기적인 소득 수령이 감소합니다.

4) 예측 기간 동안 소득 흐름이 증가합니다.

5) 향후 물건 재판매로 인한 수입원을 일회성 수령.

위의 소득 흐름 형태와 함께, 이들의 조합이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 소득 흐름의 증가 또는 감소와 향후 부동산 재판매의 조합입니다.

자본 비용 상환을 위한 주요 옵션: 균등 지분으로 자본 반환, 무한 소득 흐름 모델, Inwood 방법, Hoskold 방법.

균등분할 상환방법이는 자본 투자가 부동산 수명 동안 매년 동일한 비율로 상환된다는 사실에 기초합니다. 상환율은 남은 서비스 수명의 역수로 계산됩니다. 이 방법의 사용은 상당한 마모가 있는 다기능 부동산, 주거용 부동산 및 사무실에 적합합니다.

예 . 건물의 남은 수명은 25년이다. 그러면 환급률은 4%가 됩니다:

즉, 부동산 수명의 남은 25년 동안 연간 자본 대체 금액은 부동산 가치의 4%여야 합니다.

특히, 부동산의 감가상각비 증가, 단기임대료, 임차인의 불안정한 재무상태 등으로 인해 순영업이익의 지속적인 감소가 예상되는 경우에 이 방법이 적용 가능하다.

무한 스트림 소득 모델두 가지 경우에 적용됩니다:

1) 소득의 끝없는 흐름이 있습니다.

2) 수입원은 유한하지만 물건의 판매 가격은 초기 투자 금액과 동일합니다. 즉, 자산의 가치는 변하지 않으며 소득은 할인율과 동일한 자본화율로 자본화될 수 있습니다.

투자 프로젝트 종료 시 부동산 가치가 완전히 또는 부분적으로 감가상각되는 경우, 소득 흐름을 통해 초기 자본금을 반환할 수 있습니다.

인우드 방식보상 기금에서 투자 수익률로 자본을 반환하는 것과 관련됩니다. 즉, 원금의 수익률은 투자 수익률과 같습니다. 복구 자금 요소를 사용하면 초기 투자의 전체 수익에 해당하는 현금 흐름을 생성할 수 있습니다.

전체 자본화 비율에는 자본 수익률(R 0)과 보상 기금 요소가 포함되어야 합니다. (SFF), 이를 통해 초기 투자의 전체 수익에 해당하는 보상 기금을 형성할 수 있습니다. 자산이 완전히 쓸모 없게 된 경우 전체 자본화 비율을 계산하는 기본 공식은 다음과 같습니다.

.

인우드 방식의 특징은 투자수익률에 따라 보상기금이 구성된다는 점이다.

호스콜드 방식균일한 소득 흐름에 적용되며, 이 경우 보상 금액은 매년 수령되며 무위험 이자율과 동일한 이자율로 당좌 계좌에 예치됩니다. 이 방법에서는 투자자가 원래 투자에 대한 금리와 동일한 금리로 재투자할 수 있는 옵션이 없다고 가정합니다. 이 경우, 자금의 수익을 확보하기 위해 투자자는 보상 기금을 형성하여 가능한 가장 낮은 금리로 재투자합니다. 무위험 금리로.

투자수익률을 활용하는 인우드 방식과 달리 무위험이자율을 자본회수 기준으로 활용하는 호스콜드 방식은 그다지 널리 사용되지 않는다.

3.2.5. 균등하게 변하는 소득의 자본화

부동산 소득이 정기적으로 변경되는 경우 자본화 비율을 조정해야 합니다.

여기서 R은 소득 흐름의 변화를 고려하지 않은 자본화율입니다. R* – 소득 흐름의 변화를 고려하여 조정된 자본화율; Kk – 보정 계수.

소득이 증가하면 자본화율은 낮아지고, 소득이 감소하면 자본화율은 높아진다.

수익률에 따른 자본화 방식전체 예측 기간의 각 연도에 대해 계산된 순 영업 소득 값과 예측 마지막 연도 말의 복귀 비용 간의 관계를 설정합니다(자본 수익률을 할인율로 사용). 객체의 비용이 포함된 기간.

이 방법에는 자본화 소득 유형 선택과 자본화 방법이 다른 여러 가지 기술이 포함됩니다.

• 직접 할인 기술;
• 모델링 기술;
• 모기지 투자 분석 기법.

직접 할인 기법순 영업 소득(IO) 및 복귀 V의 흐름을 할인하여 부동산 가치 결정을 제공합니다. 지역(기간 동안) 및 일반 수익률 Y O의 평균 값을 사용할 때:

일반 수익률의 평균값은 객체의 획득 및 수익성 있는 사용과 관련된 투자 프로젝트의 수익성에 대한 시장 정보를 처리하거나 평가 대상 유형에 가장 가까운 대체 프로젝트의 수익성에 대한 정보를 사용하여 결정됩니다. 위험 수준으로 보면.

총 수익률 Y O의 평균값을 결정하기 위해 다음 기술이 사용됩니다.

• 누적건축기술;
• 대체 프로젝트와의 비교 기술;
• 판매비교기법;
• 시장 데이터 모니터링 기술.

위험을 합산한 할인기법(누적시공기법)특정 프로젝트의 위험 정도를 반영하는 값을 합산하여 구성됩니다. 일반적인 건축 구조는 다음과 같습니다.

여기서 Y RF는 비인플레이션 요소와 인플레이션 지수 값을 포함하는 무위험 금리입니다. Y R – 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄을 제외하고 물리적, 법적, 경제적, 재정적, 사회적 외부(국가 위험) 및 내부 위험 유형에 대한 프리미엄을 포함하는 위험 프리미엄 및 프리미엄 금융 관리와 관련된 위험에 대해서는 부동산이 다른 금융 상품과 구별되는 특징을 강조하기 위해 격리되어 있습니다. Y L – 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄; Y FM – 재무 관리와 관련된 위험에 대한 보험료

실시예 14.다음 사항이 알려진 경우 위험 합계와 할인 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,500,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블, 950,000 루블, 990,000 루블로 결정됩니다. 객체 소유권의 첫 번째, 두 번째 및 세 번째 해에 대해 각각; 무위험이자율 - 0.03; 국가 위험 프리미엄 - 0.06; 물리적 위험에 대한 프리미엄 - 0.025; 경제적 위험에 대한 프리미엄 - 0.015; 사회적 위험에 대한 프리미엄 - 0.03; 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄 - 0.04; 재무 관리와 관련된 위험에 대한 프리미엄 - 0.03.

1. 일반 수익률의 평균값을 결정해 보겠습니다.

대체 설계와의 비교 기술부동산 투자와 관련된 수익률의 후속 조정을 위해 유사한 위험도를 가진 투자 프로젝트를 금융 시장에서 검색하는 것으로 구성됩니다.

이 경우 일반 수익률 Y O 값의 경우 가능한 값의 범위는 Y 1 미만 및 Y 2 초과 경계로 결정됩니다.

매출비교기법부동산 소유에 따른 미래 이익에 대한 투자자의 가정을 재구성하기 위해 완료된 구매 및 판매 거래에 대한 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 프로젝트의 현금 흐름도를 기반으로 프로젝트의 내부 수익률이 결정됩니다.

시장 데이터 모니터링 기술이익률의 현재 예상 가치를 결정하기 위해 과거 시장 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 이 경우 부동산 투자 수익성 변화 추세와 기타 금융시장 상품 변화 추세 간의 상관관계를 활용할 필요가 있습니다.

모델 기술기간에 따라 변하지 않는 순 영업 소득 자본화의 상대적으로 간단한 특별한 경우에 대해 전체 자산의 시장 가치 결정 및 시간에 따른 변화를 예측하여 원하는 가치와 관련된 복귀 비용의 가치를 제공합니다.

여기서 d n = 1/(1+ Y O) n은 할인 요소이고, n = 1/(1- d n) n은 단위 연금의 현재 가치입니다.

이 경우 일반 자본화 비율의 값과 유사하게 결정된 동일한 일반 수익률이 모든 기간에 사용됩니다.

여기서 SFF O = 1/S On은 보상 기금 계수이고, S On = 1/(1+Y O) n –1은 단일 연금의 미래 가치이며, Δ O = (V On – VO)/ VO는 값입니다. 물건의 가치가 상대적으로 높아지는 것.

이 그룹에는 다음이 포함됩니다.

• 감가 상각을 제외한 장비;
• 완전 감가상각 기법;
• 선형 감가상각 기법.

감가상각 없는 장비두 가지 경우에 적용됩니다: 무한한 소득 흐름(SFF O >0)이 있거나 소득 흐름이 유한하지만 객체의 판매 가격이 초기 구매 가격(Δ O =0)과 같습니다. 초기 투자.

그러한 부동산의 가치는 순영업소득을 적절한 수익률로 나누어 결정됩니다(12).

실시예 15.다음 사항이 알려진 경우 감가상각을 고려하지 않고 모델링 기술을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용하고 그 후에는 구매 가격으로 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.203으로 결정됩니다.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 루블.

완전한 쿠셔닝 기술영업 이익이 자본 소득의 형성뿐만 아니라 완전한 자본 수익을 제공하는 경우에 사용됩니다(Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

결과적으로 (26)은 다음과 같은 형태를 취한다.

보상 기금 계수(SFF O)를 계산하기 위해 평가 중인 프로젝트의 수익률 특성(Inwood 기법) 또는 무위험 수익률(Hoskold 기법)이 사용됩니다.

실시예 16.다음 사항이 알려진 경우 Inwood 모델 완전 감가상각 기법과 Hoskold 모델 완전 감가상각 기법을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후 1년 동안 재판매할 예정입니다. 구매 가격; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정됩니다. 무위험이자율은 0.06으로 설정되었습니다.

1. 인우드 기술:

1.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

1.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

천 루블.

2. 호스콜드 기술:

2.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

2.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

천 루블.

선형 감가상각 기법소득과 부동산 가치가 모두 알려진 정기적인 방식으로 변하는 경우 현재 가치를 결정하는 데 사용됩니다.

자산 가치의 변화를 설명하기 위해 기본 Ellwood 공식이 사용됩니다.

여기서 A는 조정 금액입니다.

또한, 개체의 가치가 감소하면 조정 A에는 "+" 기호가 표시되고, 비용이 증가하면 조정에는 "-" 기호가 표시됩니다.

조정 수치는 가치의 상대적 변화(ΔO)에 보상 기금 계수(SFF O)를 곱하여 결정되며, 자본화 비율에 대한 일반 공식은 (26) 형식을 취합니다.

실시예 17.다음 사항이 알려진 경우 모델 선형 감가상각 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이면 해당 부동산 가치가 소유 기간 동안 12% 감소합니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 객체 가치의 상대적 증가 가치를 결정합니다.

2. 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

3. 부동산 가치를 결정합니다.

천 루블.

모기지 투자 분석 기법가치와 소득의 변화를 고려하고 금융 조건을 고려하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 투자 분석에는 두 가지 기술이 있습니다.

• 할인을 이용한 모기지 투자 분석 기술;
• 모델 분석 기술(Ellwood 기술).

할인을 이용한 모기지 투자 분석 기법이는 모기지 원금(V M)에 미래 현금 수령 및 자산 재판매 수익금의 할인된 현재 가치를 더한 것을 기반으로 합니다.

여기서 d En = 1/(1+ Y E) n은 할인 요소이고, a En = 1/(1- d En) n은 자기자본 수익률로 m 기간 동안 계산된 단위 연금의 현재 가치입니다. , Y E는 동일한 기술에 의해 결정되며 일반 수익률과 동일합니다. I E = NOI - DS - 자기 자본에 대한 소득 금액, V En = V On - V Mn - 정의된 자기 자본에 대한 복귀 비용 총 복귀 비용(V On)과 대출금 잔액(V Mn)의 차이입니다.

실시예 18.다음 사항이 알려진 경우 할인과 함께 모기지 투자 분석 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 2년 전 부동산 취득에 3,400,000루블을 지출했습니다. 부동산 구입을 위해 1,000,000 루블의 대출을 받았습니다. 6년 동안 연 13%(연간 부채 상환액 250,000루블) 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,000,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 평가 시점(대출 3년차)과 보유 기간 종료(대출 5년차) 시점의 대출 잔액을 결정합니다.

천 장애.

천 장애.

2. 부동산 가치를 결정합니다.

천 장애.

모델분석기법(엘우드기법)

이 기술은 일정한 소득과 수익률을 갖는 특별한 경우에 사용됩니다. 이 기술은 전체 자본화 비율을 계산하는 공식을 기반으로 합니다.

여기서 r O는 소득 및 재산 가치의 변화를 조정하기 전 자기자본 수익률에 대한 투자자의 요구사항을 기초로 하는 기본 자본화 비율입니다. 소득 및 재산 가치가 변하지 않는 경우 기본 자본화율은 전체 자본화율에 해당합니다. P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - 총 대출 기간과 함께 n번째 기간 말까지 지불된 자기 상각 대출의 몫 N년과 동일한 계약(위 참조), Ym은 이 대출에 대한 유효 이자율입니다.

사용된 문헌 목록:

1. Ozerov E. S. 경제 및 부동산 관리. 상트페테르부르크: 출판사 "ISS", 2003 - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-Х
2. Vinogradov D.V. 할인율 : 본질, 결정 방법. // "시장 가치"평가 백과 사전 - MARKETVALUE.RU, 2006

4.6 부동산 가치 평가에 대한 시장(비교) 접근법

시장(비교) 접근법은 평가 대상과 거래 가격에 대한 정보를 이용할 수 있는 유사한 부동산 대상의 비교를 기반으로 부동산 가치를 추정하는 일련의 방법입니다.

부동산 평가에 시장 접근법을 적용하기 위한 초기 전제 조건은 발전된 부동산 시장의 존재입니다. 이 방법은 다음과 같은 부동산 평가 원칙을 기반으로 합니다.

• 수요와 공급의 원칙(재산에 대한 필요성과 제한된 공급 사이에는 관계가 있음)
• 대체 원칙(정보를 갖춘 합리적인 구매자는 유사한 효용을 가진 다른 부동산에 대해 동일한 시장에서 구매 가격(제안)보다 더 많은 금액을 지불하지 않습니다.)

부동산 가치를 평가하는 시장 접근 방식의 본질은 객체와 유사한(유사) 객체와의 거래(구매, 판매 또는 임대) 가격에 대한 처리 데이터를 기반으로 객체의 시장 가치에 대한 결론을 내리는 것입니다. 일련의 가격 요소(비교 대상)를 기반으로 한 평가입니다. 이는 시장 가치의 개념이 본질적으로 균형 가격의 개념과 일치한다는 것을 의미하며, 이는 비교 대상의 공급과 수요를 결정하는 철저하게 완전한 가격 형성 요소 집합의 정량적 특성만의 함수인 것으로 밝혀졌습니다.

비교 요소 및 단위. 비교 요소의 수는 매우 많고, 그 조합의 수는 무한합니다. 따라서 거래 가격에 가장 중요한 방식으로 영향을 미치는 객관적으로 제어할 수 있는 요소로만 제한하면 됩니다.

거래 시장을 연구할 때 물건 자체의 소비자 속성 특성과 그 기능의 환경이 가격 형성 요소(비교 대상)로 간주됩니다. 거래의 비교 분석에서는 비교 대상이 평가 대상과 서로 다른 요소만 연구합니다. 연구 과정에서 이러한 요소의 철저한 세트가 식별되고 이 세트의 각 요소의 변화는 화폐 단위로 평가됩니다.

부동산은 가격결정요인의 총량이 매우 크기 때문에 조사과정에서 민감도 분석을 통해 고려대상에서 제외되며, 그 변동이 거래가격 변동에 미치는 영향은 미미합니다. 그럼에도 불구하고, 고려해야 할 영향 요소의 수는 상당합니다. 분석 절차를 단순화하기 위해 나머지 요소를 그룹화하고 이 경우 언급된 그룹을 비교 요소로 간주할 수 있습니다. 표 4는 이러한 그룹의 목록과 분석에 사용하도록 권장되는 이러한 그룹의 비교 요소를 제공합니다.

표 4 가격 조정 시 고려되는 비교 요소

주어진 비교 요소를 더 자세히 고려해 봅시다.

1. 유사한 객체와 평가 대상에 대한 권리의 질은 후자의 민간 및 공공 지역권의 부담 정도와 연관되어 있으며, 이는 완전 소유권의 객체와 비교하여 담보 객체의 가치를 감소시킵니다.

1.1. 임대 계약 유효 기간 동안 시장 상황 변화의 역학과 일치하지 않는 임대료로 임대 계약을 통해 유사하거나 평가된 물건을 담보하는 것은 취득한 물건의 운영으로 인한 수입이 감소할 수 있습니다. 시장 수준으로요.

그러한 감소가 아날로그 객체와 관련된 경우, 해당 객체의 거래 가격은 상향 조정됩니다. 유사물이 임대차 계약에 의해 담보되지 않고 감정된 물건이 불리한 조건으로 임대되는 경우, 유사물과의 거래 가격은 하향 조정됩니다.

1.2. 유사한 객체 또는 평가 객체의 소유권 및 사용 권한은 개인 또는 공공 지역권 및 기타 부담으로 인해 제한될 수 있습니다.

위의 제한 사항 중 하나라도 해당 부동산의 가치가 감소할 수 있습니다. 결과적으로 예산가집행이 유사한 대상에 관한 경우 후자의 가격은 상향 조정됩니다. 반대로, 가치 있는 물건의 사용 가능성이 제한되는 경우, 유사한 물건의 가격은 조정 금액만큼 감소됩니다.

1.3. 아날로그 객체 또는 평가 객체의 일부인 토지 계획에 대한 권리의 품질 차이는 다음과 같은 경우에 나타납니다.

• 거래 중 건물 소유자는 소유권이 아닌 임대권 또는 토지에 대한 기타 재산권을 구매자에게 양도합니다.
• 토지에 대한 권리를 변경하지 않고(또는 변경하여) 해당 물건의 후속 판매를 금지하거나 금지하지 않습니다.

이 경우 조정은 토지 사용 지불의 변화를 자본화하여 평가할 수 있습니다. 복잡하거나 금지된 기타 사례는 거래에 대한 비교 분석과 저당권의 특정 특징의 기여도에 대한 전문가 평가를 바탕으로만 고려할 수 있습니다.

2. 파이낸싱 조건을 분석할 때, 유사 대상에 대해 발생하고 평가 대상에 대해 계획된 거래에 대한 주관적인 계약 정산 조건이 고려됩니다. 다음 옵션이 가능합니다:

2.1. 판매자는 자본 시장의 조건과 다른 조건(대출 이자율이 시장 금리보다 낮음)에서 구매 대금의 일부를 구매자에게 적립하거나 무이자 지불 연기를 제공합니다.

2.2. 유사한 대상의 거래에 대한 지불은 다음을 포함하여 전체 또는 일부가 돈이 아닌 현금 등가물로 이루어집니다(거래에 관련된 현금 금액이 감소됨). 모기지를 포함한 유가 증권 패키지 양도; 물질적 자원의 이전.

이 경우 해당 지급수단의 시가를 평가하여 이 가액에 해당하는 금액(부동산 매매계약서에 명시된 금액은 아님)을 가격(또는 해당 부분)으로 간주합니다. 가격) 거래.

3. 판매 조건이라고 불리는 요소 그룹에는 대상 외부의 거래 계약의 기타 주관적인 조건이 포함되며 평가되는 가치 유형의 정의에 의해 제공된 조건과 다른 경우 고려됩니다.

3.1. 파산 또는 채권 매각과 관련된 상황으로 인한 재정적 압박으로 인해 거래가 강제 가속화됩니다. 시장에 물건이 노출되는 시간은 시장 마케팅 기간에 비해 확연히 단축됩니다. 이 경우 가격을 인하하여 긴급하게 판매합니다.

가족 관계, 파트너십 및 기타 관계 거래에 대한 재정적 압력의 영향을 고려하는 것은 실제 상황 분석을 기반으로 한 전문가 평가 수준에서만 가능합니다. 대부분의 경우 이러한 평가는 어렵습니다. 이러한 유형의 압력을 부담하는 유사한 개체와의 거래는 고려 대상에서 제외됩니다.

3.2. 구매자와 판매자가 매매관계와 임대관계로 동시에 연결되는 경우에는 임대료와 거래가격이 비시장관계의 거래가격에 미치는 영향을 고려할 필요가 있다.

일반적인 상황은 구매자가 판매자에게 판매 후 장기간 동안 판매되는 건물(전체 또는 일부)을 임대할 수 있는 권한을 부여하는 것입니다. 세금 납부를 줄이기 위해 당사자들은 구매 및 판매 가격과 계약 임대 요율을 (시장 가격 대비) 동시에 인하하는 데 동의합니다. 아날로그 물건의 거래가격은 판매자가 구매자에게 입금하는 조건에 따라 조정될 수 있습니다.

이러한 비교 요소에는 옵션에 의해 제공된 조건에 따라 임대인이 임차인에게 유사 물체를 판매하는 경우도 포함되며, 그 조건은 판매일의 시장 상황과 일치하지 않습니다.

3.3. 인프라 개발을 위한 정부 보조금이나 기타 보조금을 받을 가능성이나 대상 개발을 위한 특혜 대출 가능성은 구매자를 추가적으로 자극하여 거래 가격이 시장 기반 가치를 초과하도록 보장할 수 있습니다. 조정 금액은 보조금으로 인해 구매자의 향후 인프라 개발 기여도가 이 금액만큼 감소한다는 가정을 기반으로 추산할 수 있습니다. 이러한 평가는 평가 대상이 위치한 지역의 인프라 자금 할당 비율에 대한 특정 데이터와 유사 대상을 비교하여 수행됩니다. 우대 대출을 약속하는 경우 우대 대출과 시장 대출에 대한 연간 지불액 차이의 현재 가치를 기준으로 조정이 평가됩니다.

4. 시장 상황은 평가 대상 유형의 기능적 사용에 대한 우선 순위 변경을 포함하여 공급과 수요 관계의 변화와 관련됩니다. 이러한 변경 사항은 제안 가격과 거래 가격 간의 차이에도 영향을 미칩니다.

4.1. 시장 상황은 유사한 물건을 거래한 시점부터 평가일까지의 기간 동안 부동산 가격의 변화를 결정합니다. 조정은 평가 대상과 유사한 목적을 가지고 있지만 평가 시점으로부터 한 달 이상 "먼" 시점에 이전에 판매자에서 구매자로 이전된 부동산 개체의 시장 가격 차이에 따라 달라질 수 있습니다. 유사한 대상의 거래 시점에 대한 조정 금액에 대한 대략적인 추정은 인플레이션 지수, 건설 제품 가격 및 부동산 거래 가격의 시간 경과에 따른 변화 분석을 기반으로 수행됩니다. 다양한 시장 부문.

4.2. 유사한 부동산에 대한 제안 가격이 알려진 경우 부동산 시장 운영자의 전문가 평가를 바탕으로 결정된 조정(일반적으로 하향)을 통해 조정됩니다.

5. 위치 요인은 다음과 같습니다.

5.1. 역사적, 건축적 기념물, 보호 구역 및 기타 명소를 포함하여 소구역에 유명한 사용자 또는 개체가 집중되어 있는 것을 특징으로 하는 사회적 요소로서 개체가 위치한 지역의 명성입니다.

5.2. 행정, 공공, 금융, 무역, 창고 단지 및 자원 공급원을 포함하여 비즈니스 활동 및 생활 지원(현장)의 중심에서 멀리 떨어져 있습니다.

5.3. 주요 및 보조 고속도로, 주차장, 대중교통 정류장과의 근접성을 포함하여 해당 건물의 교통 및 보행자 접근성.

5.4. 건물의 개발 유형 및 건축적 특징, 휴양지(숲, 공원, 호수, 강)와의 근접성, 환경적 불편 요인(매립지, 화학 및 기타 위험한 산업)과의 거리를 포함한 즉각적인 환경의 품질.

시장 데이터를 기반으로 한 비교 분석 기술을 사용하여 거래 체인을 조정할 때 유사한 개체 및 평가 개체와의 거래 가격에 대한 이 그룹의 모든 요소의 차이가 미치는 영향을 고려합니다.

6. 토지와 개량물은 물리적 특성을 가지고 있습니다.

6.1. 토지의 특징에는 크기, 모양, 지형 및 지질 매개변수, 토지의 준비 수준(식생 및 불균일 제거) 및 토양 피복의 품질이 포함됩니다. 동시에 현장의 가장 중요한 지형 매개변수는 표면의 불균일성, 경사면, 언덕, 도랑 및 암석의 존재입니다.

지질학적 매개변수 중에서 현장 아래 지각 암석의 강도 특성(지지력), 지하수의 존재 및 형태가 가장 큰 관심을 받을 가치가 있습니다.

광물 자원의 발생 가능성에 대한 정보(미래에 부담이 될 수 있는 소스)도 유용합니다.

6.2. 개량의 특징 중 건축규모, 층수, 층수 등 건물의 규모에 중점을 두고 있다. 모든 건물의 전체 면적, 주 건물, 보조 건물 및 기술 건물의 면적, 천장 높이를 포함하여 건물의 크기가 고려됩니다. 구조적 요소를 구성하는 재료의 종류와 품질은 거래 가격에 큰 영향을 미칩니다.

6.3. 중요한 요소에는 구조 요소의 상태, 재건축 및 수리의 필요성, 건물 외관(건축 스타일) 및 외관 상태, 입구 방향(안마당 또는 거리)이 포함됩니다.

6.4. 건물 자체의 특성 외에도 주변 건물의 유형 및 건축, 건물 외관 상태, 영토 개선, 토양 및 대기 오염 등 환경 특성도 중요합니다.

이 그룹의 대부분 요소의 차이에 대한 조정은 거래 가격 비교를 기반으로 이루어집니다. 건물 크기 및 건물 부피의 차이에 대한 조정은 특정 유형의 건물 면적 단위 또는 부피 단위의 시장 가치에 대한 데이터를 기반으로 수행됩니다. 아날로그 객체와 평가 대상 내의 토지 면적 차이에 대한 조정은 토지 단위 면적의 시장 가치에 대한 데이터를 기반으로 결정됩니다. 평가 대상의 차원과 다른 차원을 갖는 유사한 대상과의 거래 가격을 평가하고 조정할 때 단가 조정 기술을 사용하는 것이 유용할 것입니다.

수리 필요성과 관련된 수정 사항은 수리 작업 비용에 기업가의 이익을 더해 계산되며, 신규 건설에 투자된 자본 수익률에 따라 계산됩니다.

7. 경제적 특성에는 대상의 수익성에 영향을 미치는 특성이 포함됩니다.

7.1. 자산의 경제성과 가치에 필수적인 것은 자원을 절약할 수 있는 기회입니다.

객체의 수익성 특성은 건물 전체 면적에 대한 사용 가능한 면적의 비율에 따라 달라집니다. 이 비율이 클수록 객체 운영 비용에 대한 소득 비율이 커지고 금액의 비율이 작아집니다. 물건 임대로 인한 순이익에서 물건의 재생산(자본 반환)을 위해 유보됩니다. 아날로그 객체와 평가 대상의 이러한 특성 차이에 대한 조정은 보조 및 기술 시설의 "초과" 평방미터에 대한 세금, 보험, 운영, 공과금 및 기타 운영 비용에 대한 초과 지출을 자본화하여 이루어질 수 있습니다.

비용 측정기가 없는 경우 제어할 수 없고 열 및 기타 자원의 손실을 최소화할 수 없으면(개선 설계 기능으로 인해) 운영 비용 비율이 증가하고 순 운영 수입 및 가치가 감소합니다. . 계량기 부재로 인한 가치 손실은 계량기 설치 비용으로 추정할 수 있습니다.

설계 또는 설계 결함으로 인한 가치 상실로 인해 평가 대상과 유사 대상에 대한 자원 비용의 차이가 운영 비용 비율의 차이로 평가됩니다.

7.2. 비교 가능한 부동산의 판매 전 및 판매 후 사용은 BUE(최고 및 가장 효율적인 사용) 원칙을 완전히 준수하지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 시설에서 구현된 일련의 기능이 이 원칙을 준수해야 하는 필수 요구 사항을 충족할 때 시설의 롤링 또는 기타 소득 창출 가능성이 완전히 실현되지 않는 경우가 많으며 임차인을 위한 추가 인센티브 조치가 손실을 줄이기 위해 사용되지 않습니다. 미지급 부하 및 미납. 유효 총소득 금액에 대한 시장 기반 조정을 통해 유사한 대상과의 거래 가격을 조정함으로써 이러한 상황을 고려해야 합니다.

8. 추가적인 비부동산 구성요소를 포함하여 필요하거나 바람직한 서비스 요소의 유무는 거래 가격에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

8.1. 전화선, 중앙 또는 지역 난방 시스템, 가스, 물 및 에너지 공급 시스템, 하수 시스템의 부재 또는 결함으로 인해 부동산 가치가 감소합니다. 유사한 개체에 이러한 단점이 존재하는 경우 거래 가격을 상향 조정해야 합니다. 이러한 단점이 평가 대상에 내재되어 있는 경우 유사한 대상의 거래 가격이 하향 조정됩니다. 개체 근처에 해당 프로필의 주요 통신이 있는 경우 조정 금액은 기업가의 이익을 고려하여 이러한 통신에 연결하는 비용에 따라 결정됩니다. 주요 통신이 없는 경우 시설에 자원을 제공하고 폐기물을 제거하기 위한 자율 시스템을 만드는 비용(기업가의 이익도 고려)에 따라 조정이 결정됩니다.

8.2. 대부분의 소득 창출 기능을 구현하기 위해 매우 중요한 조건은 차량 주차 가능 여부입니다. 이 경우 최소주차면수가 최대주차면수 이상인 경우를 기준옵션으로 본다. "표준" 요구 사항에서 벗어나면 그에 따라 거래 가격을 조정해야 합니다(일반적으로 인접 지역 일부의 영구 또는 임시 임대에 대한 구매자의 향후 비용을 자본화하여).

8.3. 현장의 기술적 보안 시스템(충분한 수량 및 적절한 품질)의 유무와 신뢰할 수 있는 보안 서비스와의 계약 관계는 (비정형적인 경우를 제외하고) 거래 금액에 영향을 미칩니다. 이 경우 장비 설치(수리, 교체) 비용(사업자 이익 포함)을 추가(제외)하고, 보안 전문업체 중 파트너를 찾아 거래가격을 조정할 수 있다.

8.4. 유사한 부동산의 판매 가격에는 부동산의 요소가 아닌 자산 항목(영업용 또는 사무용 장비, 소유자 또는 관리자의 개인 재산(첫 번째 옵션))이 포함되는 경우가 많습니다. 때로는 이러한 유형의 요소가 평가 대상인 부동산의 일부로 끝나는 경우도 있습니다(두 번째 옵션). 이 경우 조정된 거래가격(평가 대상의 계산 가격)은 유사한 계산 대상과의 거래 가격을 낮추거나(첫 번째 옵션에서) 인상(두 번째 옵션)하여 구합니다.

이 그룹의 요소를 구현하면 임대료가 증가합니다. 이러한 요소가 아날로그 객체에만 내재되어 있고 평가 대상 객체에 대해 실현 가능하지 않은 경우 아날로그 객체의 임대료는 하향 조정됩니다. 조정 금액은 임대 계약에 따른 시장 거래의 비교 분석과 임차인이 독립적으로 "아웃소싱"한 서비스 구매에 대한 추가 비용 추정을 통해 결정됩니다.

조정 순서다음과 같이 수행 :

• 비교의 첫 번째 요소에서 네 번째 요소까지의 조정은 항상 지정된 순서로 수행되며, 각 조정 후에 비교 대상의 판매 가격이 다시 계산됩니다(후속 조정으로 이동하기 전).
• 후속(비교의 네 번째 요소 이후) 조정은 순서에 관계없이 이루어질 수 있으며, 각 조정 후에는 비교 대상의 판매 가격이 다시 계산되지 않습니다.

아날로그 객체와 평가 객체의 비교 단위(특정 특성)은 시장 거래에 대한 신뢰할 수 있는 데이터가 눈에 띄게 부족하다는 점에 대응하기 위해 사용됩니다.

다음과 같은 비교 단위가 구별됩니다.

1. 개선되지 않은 토지의 경우 특정 특성(단가)이 사용됩니다.

1.1. 토지 단위 면적당 가격 :

• 평방 미터 - 인구 밀집 지역에 건물을 짓는 데 사용됩니다.
• "직조"(100제곱미터) – 인구 밀집 지역 외부의 정원 가꾸기 또는 개별 주택 건설을 위한 부지용
• 헥타르(만 평방미터) - 농업 및 임지용;

1.2. "빨간색 선"(교통 또는 보행자 고속도로)을 따른 부지 경계의 단위 길이(선형 미터)당 가격 - 상업, 창고, 산업 시설의 경우 사업의 성공 여부는 방문 시설의 접근성에 달려 있습니다. 상품 배송 및 발송을 위해 구매자 및 사용자에 의한

1.3. 이러한 유형의 기능적 사용에 대한 지역 표준 플롯의 가격;

2. 개선된 토지의 경우 특정 특성으로 전체 대상의 비용에 가장 큰 기여를 하는 부동산 구성 요소의 가격 요소 수량에 대한 측정 단위의 특정 가격이 사용됩니다. 건물 비용이 토지 비용보다 분명히 큰 경우 건물 단가가 전체 대상에 대한 주요 비교 단위로 사용됩니다.

2.1. 유용한(임대, 총) 건축 면적 단위당 가격(평방미터)

2.2. 건물의 단위 부피당 가격;

2.3. 아파트나 방 가격;

2.4. 소득을 창출하는 물건(레스토랑이나 극장의 좌석, 호텔의 장소나 방)의 한 요소에 대한 가격;