§7.3. Основания проведения переустройства и перепланировки

Как часто люди сталкиваются с вопросами переустройства и перепланировки жилого помещения, поверхностно ознакомившись, а то и практически ничего не зная о правилах проведения указанных мероприятий, не заботясь о придании переустройству статус законности. Конечно, разрешения на косметический ремонт (замена обоев, плитки и т.д.) в квартире не требуется. Однако, зачастую в неумышленном пренебрежении порядком получения разрешения на планируемую перестройку, а еще чаще в последствиях придания незаконной перестройке статуса законности людей постигают поистине неприятные сюрпризы.

Итак, вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регламентируются главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).

Сами определения переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ. Часть первая этой статьи гласит, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В следующей статье кодекса изложен перечень оснований проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В третьей части этой же статьи содержится важное пояснение о том, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Этот документ и является основанием переустройства и (или перепланировки жилого помещения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Отказать в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения уполномоченный орган может по следующим основаниям:

1) непредставления вышеуказанного перечня документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на один или несколько вышеуказанных трех пунктов. Указанное решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке .

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

ЖК РФ четко определяет последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, одним из которых является совершения вышеуказанных действийбез решения уполномоченного органа либо с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Ответственность лица, допустившего самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, предусмотрена ч. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КРФоАП) и назначается в виде административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Однако это еще не все! Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает следующие решения:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Вместе с тем, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В заключении хочется отметить, что орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов .

В большинстве случаев необходимо прибегнуть к помощи специалистов в проведении как самого переустройства жилого помещения, так и для подготовки и подачи документов в компетентные органы, с целью получения решения в короткие сроки и без потери личных времени и нервов.

Представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения данного помещения или уполномоченное им лицо (далее заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки .

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ принимает решение:

В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения: Видео

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утверждённой Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма.
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через при рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдаёт или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Предусмотренный ч. 5 ст. 26 ЖК РФ документ является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определённых ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
2) предоставление документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировки – один месяц. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии против предлагаемого решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии – в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдаётся заявителю и направляется в БТИ. Комиссия в своём решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре. После внесения изменений в технический паспорт БТИ направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом для внесения этих изменений в соответствующий банк данных.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приёмочной комиссии. Акт приёмочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).

3. Последствия самовольного переустройства и перепланировки
Самовольным является переустройство или перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушение проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольно перестроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несёт предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование (при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), принимает решение:
в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложение на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленным органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке.

Требования для проведения перепланировки или переустройства

Жилищный Кодекс РФ - основной нормативный акт, в котором изложен перечень требований и условий, необходимых для переустройства жилого помещения. В статье 26 указаны два емких ограничения для проведения изменений в квартире.

Любая перепланировка или переустройство помещения должно вписываться в рамки действующего по отношению к жилищному фонду законодательства.

Данное требование затрагивает нормы строительного, санитарного, коммунального порядка. Таким образом предполагается, что предстоящее изменение:

не ухудшит состояние квартиры и помещений, прилегающих к ней;
не нарушит требования пожарной безопасности;
соответствует санитарным требованиям;
не затронет интересов соседей и проживающих в квартире лиц.

Перечень законных и подзаконных актов, регламентирующих технические и прочие требования к состоянию жилого помещения достаточно объемный.

Второе условие - наличие предварительного согласования перепланировки с органами местного самоуправления, процедура которого расписана в следующих статьях кодекса.

Решение о необходимости переустройства - это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости, которая требует согласования с органом местного самоуправления.

Органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству или перепланировке

В тексте ЖК РФ органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке упомянуты как органы местного самоуправления. Заявления на согласование перепланировки квартиры и обязательные приложения адресуются и передаются в территориальный исполнительный орган, в составе которого создается специальная комиссия для рассмотрения поданных документов в указанные сроки. Поэтапный порядок согласования перепланировки, изложенный в ст. 26 ЖК РФ является основным нормативным актом, регламентирующим деятельность комиссии.

Какие документы нужны для согласования перепланировки или переустройства

В целях защиты прав граждан Жилищным Кодексом установлен строгий регламент, согласно которому происходит переустройство жилого помещения. Процесс согласования перепланировки начинается со сбора документов, указанных в регламенте.

Полный и конечный перечень состоит из следующих наименований:

заполненное по форме заявление на произведение изменений в квартире, утвержденное уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
документы, подтверждающие право собственности или владения по акту социального найма на объект недвижимости, которые требует перепланировки, в виде заверенных копий;
проект переустройства, подготовленный организацией, имеющей лицензию на занятие проектной деятельностью (выбор организации гражданин осуществляет самостоятельно);
действительный технический паспорт жилого помещения, т.е. составленный не позже чем за 5 лет до составления заявления.

Для переустройства недвижимости, оформленной по акту соцнайма, представляется письменно оформленное заявление от каждого члена семьи, в том числе и от тех, которые временно проживают по другому адресу или отсутствуют.

Для жилых помещений, расположенных в зданиях, имеющих архитектурную, культурную или историческую ценность, требуется заключение от соответствующего органа.

Если на момент начала процедуры сбора документов для согласования разрешения на самостоятельное переустройство жилья, объект внесен в базу Единого государственного реестра прав на недвижимость, то технический паспорт, правоустанавливающие документы и разрешение от организации по охране памятников, не прилагаются к заявлению. Комиссия, соблюдающая правила согласования перепланировки, обязана запросить их самостоятельно и приложить к рассматриваемому заявлению.

Все перечисленные документы и акты передаются в органы местного самоуправления самостоятельно, направляются по почте или через многофункциональный центр или Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Согласно регламенту согласования, гражданину выдается расписка о получении, от даты которой отсчитываются сроки согласования.

Проект переустройства или перепланировки

Один из обязательных документов, который требует регламент согласования переустройства и перепланировки - это проект изменений объекта недвижимости.

Проектные документы исполняются на основании технической задачи, поставленной заказчиком, и составленного договора в определенные сроки. Проект требует согласования в ряде инстанций, отвечающих за архитектурные вопросы, пожарную и санитарную безопасность.

Существуют специальные нормативные акты, определяющие какие документы должны содержаться в проекте перепланировки. В перечень документов входят:

планы и экспликации помещения в состоянии до и после перепланировки;
схемы и экспликации водопроводных систем, гидроизоляции, других инженерных систем;
схемы изменений, в том числе проемов, разрезов, перемещения стен и так далее;
перечень мероприятий, предупреждающих пожарную опасность;
пояснительная записка с основными данными переустройства или перепланировки.

Средние сроки изготовления проекта и необходимых актов и документов к нему составляют от 5 до 10 дней. Сроки, в течение которых проектная документация считается действительной, 12 месяцев от даты выполненной и согласованной работы.

Для наиболее простых вариантов переустройства предусмотрено согласование перепланировки по эскизу, который является упрощенной формой проектной документации. Данный акт действителен в случаях, когда не производятся изменения в несущих стенах, инженерных коммуникационных системах и не изменяется конструкция пола.

Стоит отметить, что существуют виды перепланировки без согласования. К ним относятся такие работы, как замена электрической разводки, установка железной двери, перестановка электроплиты и другие работы, не затрагивающие основные коммуникации.

Технический паспорт жилого помещения

Нормативные акты жилищного законодательства, в частности Жилищный Кодекс РФ, предусматривают наличие у владельцев и пользователей квартир такого документа как технический паспорт жилого помещения.

Форма и правила составления данного документа отвечают требованиям и принципам государственного учета жилищного фонда. Паспорт является свидетельством проведенной технической инвентаризации объекта жилого фонда и содержит техническую информацию об основных параметрах помещений (размеры, планировку комнат, расположение окон и дверных проемов, строительный материал, расположение в многоквартирном доме и так далее).

Сроки согласования перепланировки

Порядок согласования перепланировки квартиры устанавливает сроки, которые обязаны соблюдать органы, отвечающие за согласование.

Предусмотрены следующие обязательные сроки:

3 дня на выдачу расписки о полученных документах;
45 дней для принятия акта о согласовании или отказа в проведении переустройства или перепланировки;
3 рабочих дня на выдачу заявителю документа с принятым решением.

После выполненных работ составляется акт о проведении перепланировки. Делает это комиссия, проводившая согласование.