Как защитить свою квартиру от рейдеров. Рейдерские базы и редеры Почему молчит полиция

Сегодня мы бы хотели с вами поговорить по поводу Рейдорских Баз. Многие игроки Last Day on Earth не заметили того что разработчики анонсировали многие интересные вещи. Также в этой статье будут интересные факты по поводу самой игры Последний День на Земле.

Давайте начнем с ого что просто посмотрим на Арт который нам предоставили разработчики в официальной группе ВКонтакте

Как пишут разработчик

“Работаем над рейдерскими базами. Об их функционале расскажем позже, а пока поделимся первым скетчем.”

Кого копируют студия создавая дополнение?

На самом деле складывается впечатление что студия “Кефир ” делая дополнение копирует одну из компьютерных игр, а сейчас это стало еще более явно.

Игроки подмечают что радио с кодом от бункеров, да и сами названия бунеров Альфа и Браво напоминают Fallout

Кто такие Рейдеры?

Многие интересуются кто такие Рейдеры. Кто то предполагает что это те игроки которые будут нападать на чужие базы, но при этом задаются вопросом – Как? В игре же нет онлайна? На самом деле все проще, Рейдеры скорее всего будут офлайн персонажи. У них будут базы и на них надо будет ходить в рейд как например на бункер Альфа. Это просто бандиты, опять же отсылка к Fallout 4, возможно они и на вас будут нападать.

В конце хотели бы услышать ваше мнение в комментариях по поводу рейдеров и копируют ли разработчики другую игру?

7 схем рейдерства. Отбирают вашу фирму? Вам сюда.

Чтобы показать методику подготовки и технологию проведения рейдерской атаки, мы обратились к экспертам по безопасности бизнеса и юристам, работающим в сфере корпоративного права, которые сталкивались с рейдерскими атаками.
Контракты
Мы попросили рассказать, как они провели бы захват предложенных предприятий. Разумеется, опрошенные специалисты гораздо чаще выступали на стороне предприятия-жертвы, однако основные методы и схемы работы рейдеров они знают не понаслышке. В итоге атаки семи предложенных к захвату предприятий оказались успешными - виртуальные рейдеры получили контроль над компаниями.

Читатели на основе предоставленной информации могут попытаться самостоятельно построить стратегию отражения описанных рейдерских атак и прислать их по электронным адресам [email protected], [email protected]. Наиболее интересные варианты антирейдерских мероприятий и комментарии экспертов будут опубликованы в одном из последующих номеров Контрактов.

Название: Скрипка

Участники: директор - 30% уставного фонда, замдиректора - 15%, члены трудового коллектива (15 чел.) - 55%, примерно в равных долях

Сфера деятельности: торговля непродовольственными товарами

Годовой оборот: около $0,7 млн

Основной актив: помещение магазина в центре города, полученное в результате приватизации

Руководитель: директор-сособственник

Коллегиальные органы управления: отсутствуют

Юридическая служба и служба безопасности: отсутствуют. При необходимости предприятие обслуживает приглашенный юрист

Лоббистские возможности: замглавы райгосадминистрации - приятель директора

Связи с правоохранительными органами: нет

PR-возможности: сын бухгалтера - журналист одной из центральных ежедневных газет

Отношения в коллективе и между участниками: нормальные, конфликтов между собственниками нет
Скрипач без крыши

Юрий ЕЛИСЕЕВ, эксперт по безопасности бизнеса, директор группы компаний «Кондор»

Предложенное предприятие - лакомый кусочек для рейдера. Возможностей противодействия захвату у предприятия практически нет. Свободных денег, на которые можно было бы нанять антирейдера, - тоже. Собственная юридическая служба отсутствует, к тому же нет возможности развернуть массированную кампанию против агрессора в прессе.

Конечно, сам бизнес никакого интереса для захватчика не представляет. Интересен лишь основной актив - помещение магазина, поскольку рыночная цена приватизированной торговой площади в центре города-миллионника в несколько раз превышает прибыль предприятия-цели. Таким образом, можно проводить атаку, не заботясь о сохранении бизнеса - чем хуже идут дела у объекта атаки, тем лучше для рейдера. Исходя из условий задачи, можно предположить, что предприятие узнает о рейде, только когда останется без приглянувшегося захватчику актива.

Атаковать подобный объект можно по нескольким сценариям. Например, войти в состав учредителей. По условиям задачи 15 человек трудового коллектива фирмы контролируют 55% голосов. То есть, получив контроль над долей работников компании, мы сможем гарантировать большинство голосов на собрании учредителей. Получить контроль можно самыми разнообразными способами. Например, выкупить доли у миноритарных собственников или получить доверенность на право голосования от их имени. Стоить это будет не очень дорого, а люди, недовольные ситуацией и своим статусом на предприятии, всегда найдутся. Следующий шаг - обращение от имени миноритарного собственника в суд с просьбой назначить проведение аудиторской проверки компании. Поскольку каждый из участников ООО имеет право требовать проведения независимой экспертизы хозяйственной деятельности общества, суд просьбу удовлетворит. Как показывает практика, квалифицированный аудитор на торговом предприятии всегда сможет найти множество различных нарушений, которые в сумме могут обеспечить директору ООО лет пять пребывания в местах не столь отдаленных. Имея на руках заключение аудиторов, рейдер напрямую обращается к директору и убедительно предлагает ему уйти из общества. В противном случае материалы проверки отправятся в компетентные органы. Как правило, оказавшись перед таким выбором, директор предпочитает остаться без бизнеса, зато на свободе. Потом магазин перепродается несколько раз, чтобы в конце концов оказаться у конечного покупателя.

Если же договориться с работниками не удалось и мы не вошли в состав участников ООО, есть другая возможность получить магазин в собственность. Например, оспорить проведение приватизации, в результате которой предприятие получило магазин. Как правило, в приватизационном конкурсе начала-середины 90-х (когда, судя по условиям задачи, и было создано атакуемое предприятие), помимо основного реального покупателя, участвовало 2-3 фиктивные фирмы. Это делалось для того, чтобы стороны «сохранили лицо» и соблюли хотя бы видимость конкурса.

Дальнейшая судьба фиктивных участников конкурса банальна - предприятия бросали на произвол судьбы, они лишь числились в ЕГРПОУ. Проследив историю проведения приватизационного конкурса, можно найти фирмы или физических лиц, которые принимали в нем участие, и получить над ними контроль (например, подкупив). После чего в суде оспариваются результаты конкурса и приватизационный договор. Причем к иску прилагаются документы, нередко сфальсифицированные, которые подтверждают, что истец (подконтрольное нам лицо или предприятие) предлагал гораздо более выгодные условия, чем нынешний владелец помещения.

Параллельно рейдер достигает соглашения с сотрудниками районного отделения ФГИ, которые за определенную мзду подтвердят в суде незаконность результатов приватизационного конкурса. В итоге суд вынесет решение, которым отменит результаты приватизации, и обяжет ФГИ продать помещение подконтрольной нам фирме, а нынешнему владельцу выплатить компенсацию. Выждав 15 дней, чтобы прошло время апелляционного обжалования, мы должны будем обратиться к государственным исполнителям, привлечь милицию и частную охранную фирму, чтобы физически попасть на предприятие. Потом, как и в первом случае, перепродаем его несколько раз, подтверждая каждую сделку решением суда.

Длительность всей операции - 2-3 месяца, бюджет - $50-250 тыс., ориентировочная стоимость магазина $1-3 млн, чистая прибыль рейдера - $0,75-2,5 млн.
Жертва 2

Название: Виолончель

Акционеры: акционер В. - 45%, акционер П. - 32%, акционер Р. - 15%, миноритарные акционеры (23 чел.) - 8%

Сфера деятельности: производство электротехнических изделий

Годовой оборот: около $8 млн

Основной актив: производственные помещения - собственный цех (куплен у разорившегося предприятия), два склада, арендованные на 49 лет

Руководитель: генеральный директор - наемный топ-менеджер

Коллегиальные органы управления: совет директоров (7 чел., избираются пропорционально количеству акций), наблюдательный совет (5 чел., избираются по такому же принципу)

Юридическая служба и служба безопасности: юридический департамент (5 чел.)

Лоббистские возможности: лично заинтересованные депутаты местного и областного советов, знакомые в облгосадминистрации

Связи с правоохранительными органами: на уровне областного УМВД

Финансовые ресурсы: средние

Отношения в коллективе и между акционерами: сложные. Акционер В. и акционер П. полностью переключили на себя управление предприятием. Миноритарные акционеры стремятся влиять на принятие решений на собрании акционеров, трудовой коллектив недоволен заработной платой и условиями работы
По законам военного времени

Андрей ШУЛЬГА, председатель наблюдательного совета юридического консалтинга Международной юридической компании «Соломон-групп»

Наталья ОМЕЛЯНЧУК, управляющая департамента юридического консалтинга Международной юридической компании «Соломон-групп»

Данное предприятие, несомненно, представляет интерес для рейдера. Оно работает, приносит прибыль, имеет приличные обороты, ликвидные активы. Однако достаточно сильные лоббистские возможности его руководства делают бесперспективным любой грубый, силовой захват предприятия. Поэтому в данном случае потребуются более эффективные решения.

Первый вопрос, возникающий при анализе предприятия-цели: кому принадлежит земля, на которой расположен производственный цех. В условиях задачи указано, что атакуемая компания купила цех у разорившегося предприятия, скорее всего государственного. Как показывает практика, покупая недвижимость, новые собственники далеко не всегда приобретают (или хотя бы арендуют на длительный срок) землю, на которой расположено здание. Вот и первое направление для атаки - выкупить землю под цехом, а затем потребовать от предприятия-цели освободить территорию.

Одновременно можно попробовать нейтрализовать административный ресурс предприятия. «Лично заинтересованные депутаты», предположим, спонсируемые основным акционером В., прикрывают его лишь до тех пор, пока предприятие приносит прибыль, часть которой направляется на поддержку админресурса. Значит, следующий шаг - пошатнуть финансовое благополучие компании и лишить ее поддержки представителей власти. Например, провести соответствующую работу с контрагентами, убедив их либо полностью отказаться от сотрудничества с жертвой, либо временно приостановить поставки. Кроме того, можно выйти на владельцев арендуемых складов и попытаться убедить их расторгнуть договор аренды. Если договориться с ними не удастся, есть возможность заблокировать работу складов, например, путем ареста недвижимости по решению суда или создав физические помехи (скажем, начав ремонт дороги), или перекрыв въезд на территорию склада.

Еще одно направление действий рейдера - использование недовольства коллектива. Для этого необходимо заручиться поддержкой главы профсоюза предприятия или неформального лидера трудового коллектива. Если это удастся, внутри предприятия-цели появится «пятая колонна», которую можно использовать, например, при проведении информационной атаки в прессе. Речь идет о серии публикаций, репортажей, комментариев, в которых сами работники будут жаловаться на нынешнего владельца компании, маленькую зарплату, плохие условия труда и прочие притеснения.

Наличие недовольных миноритариев и форма собственности (ОАО) тоже на руку рейдеру, который получает возможность легко войти в состав акционеров. В данном случае захватчику даже не нужно получать контроль над крупным пакетом акций. Достаточно купить одну акцию, чтобы номинально числиться акционером и получить доступ к учредительным документам, протоколам общих собраний акционеров (ОСА) и наблюдательного совета. Как показывает практика, в подобных документах нередко встречаются различные процессуальные ошибки. Следовательно, эти протоколы и решения ОСА можно оспорить в суде и попытаться признать их недействительными. Это еще одно направление рейдерской атаки.

Чем хуже дела у жертвы атаки, тем легче на контакт с нами пойдут мелкие акционеры, в том числе акционер Р., владеющий 15% акций. Цена акции падает, дивиденды не платят, а тут поступает предложение продать акции по вполне приемлемой цене. Действуя подобным образом, мы сможем сконцентрировать 23% акций, что обеспечит места и в совете директоров, и в наблюдательном совете предприятия.

Лишив компанию админресурса, пошатнув ее финансовое положение и создав проблемы с работниками, можно начинать переговоры с двумя основными акционерами. На фоне требований освободить нашу землю, а также учитывая силу рейдерской атаки и ее неожиданность, один из них наверняка согласится избавиться от своего пакета акций. После этого у нас в любом случае будет большинство на ОСА. Решением суда блокируем пакет акций несдавшегося собственника и принимаем решение о продаже цеха.

При наиболее удачном развитии событий подготовка рейда займет три-пять месяцев. Непосредственно сама операция - две-три недели. Бюджет операции $300-600 тыс.
Жертва 3

Название: Тромбон

Форма собственности: закрытое акционерное общество

Акционеры: акционер А. - 55%, акционер С. - 11%, акционер К. - 11%, миноритарные акционеры (14 чел.) - 23%

Сфера деятельности: импортно-экспортные операции

Годовой оборот: около $15 млн

Основной актив: гудвилл, давние наработанные связи с зарубежными контрагентами, собственные и арендованные складские помещения

Руководитель: почетный президент - акционер А.

Коллегиальные органы управления: совет директоров (9 чел., избираются пропорционально количеству акций), наблюдательный совет (7 чел., избираются по такому же принципу)

Юридическая служба и служба безопасности: юридический отдел (12 чел., все - специалисты по ВЭД), отдел корпоративной безопасности (4 чел.)

Лоббистские возможности: почетный президент - депутат областного совета, свои люди в обл- и райгосадминистрациях, контакты в Кабмине (среди работников среднего звена)

Связи с правоохранительными органами: знакомые в МВД, друзья в ГСБЭП

Отношения в коллективе и между акционерами: рабочие. Фактически управление предприятием осуществляет совет директоров, поскольку президент часто в разъездах. Часть миноритариев борется за выплату больших дивидендов. Работа персонала достойно оплачивается, но недовольные все же есть
Заказано выжить

Андрей СЕМИДИДЬКО, исполнительный директор общественной организации «Антирейдерский союз предпринимателей Украины»

Александр СЕРЕГИН, директор юридической фирмы «Центр частного права»

Ценность жертвы - нематериальные активы, т. е. наработанные связи и деловая репутация. Нынешних рейдеров больше интересует недвижимость (здания или земельные участки). Лоббистские возможности собственника предприятия (акционера А.) и бюджет PR-департамента, позволяющий организовать активную антирейдерскую кампанию в СМИ, также могут заставить захватчика отказаться от своих намерений. Поэтому данное предприятие может стать целью рейдерской атаки только в одном случае: если Тромбон «закажет» один из конкурентов. Иначе говоря, рейдерская атака будет направлена не столько на захват предприятия, сколько на разрушение бизнеса.

В данном случае сила предприятия является и его слабостью - президент, владеющий контрольным пакетом, депутат облсовета со связями, попросту не ожидает, что его компанию кто-то может захватить. Более того, процедура принятия решений в компании наверняка забюрократизирована. Сначала решение принимается советом директоров, затем его рассматривает наблюдательный совет, а окончательный вердикт все равно выносит президент, который по условиям задачи часто в отъезде.

Поскольку атакуемое предприятие - ЗАО, купить акции у недовольных миноритариев не получится. Обрести право собственности на акции ЗАО можно двумя способами: либо акционер за разумное вознаграждение дарит акции, либо передает их в качестве залога при получении займа. Естественно, заем в оговоренные сроки не возвращается, и акции переходят к нам. Действуя подобным образом, нужно получить контроль над как можно большим количеством акций. В идеале - над всеми 23%, принадлежащими миноритарным акционерам.

Затем путем принятия «правильного» решения суда нужно заблокировать пакет президента и провести альтернативное собрание акционеров. На собрании мы получаем большинство голосов (23 против 22% у остальных акционеров) и выбираем нового директора и новый наблюдательный совет. В идеале, принимаем решение о проведении допэмиссии акций. Затем «налаживаем контакт» с держателем реестра акционеров и ГКЦБФР, чтобы выкупить все дополнительные акции, получив контрольный пакет.

Как только мы поставили своего директора либо получили большинство в совете директоров, нужно начинать работу над снижением торгового оборота жертвы. Например, расторгнуть контракты с поставщиками, выплатив большую неустойку, пересмотреть договора аренды складов, уведомить об ухудшении финансового состояния западных партнеров и прессу.

Весьма перспективной представляется и атака на склады. Например, можно организовать многочисленные проверки контролирующих органов, которые парализуют работу склада. Усилить эффект кампанией в прессе, организовав утечку информации о ненадлежащих условиях хранения продукции. Можно еще сымитировать силовой захват складов: подъезжают два автобуса с тонированными стеклами, из них выходят несколько человек в камуфляже, осматривают ворота, территорию склада. Разумеется, узнав об этом, собственник решит удвоить-утроить посты, привлечь милицию, задействовать админресурс. А ведь все это деньги, которые он будет вынужден тратить из своих личных запасов. Кроме того, как показывает практика, знакомые в различных ветвях власти оказывают активную помощь первые два месяца, после чего постепенно отказываются от содействия, даже за вознаграждение.

Подобная атака, проведенная быстро и неожиданно, имеет неплохие шансы на успех. За два месяца активной борьбы можно уменьшить оборот компании примерно в два раза, основательно испортить деловую репутацию и нарушить связи с западными партнерами. Более того, по окончании операции рейдер сможет возместить часть затрат, продав принадлежащий ему пакет акций одному из акционеров по завышенной цене. Если собственник компании-жертвы вступит в затяжную борьбу, то предприятие можно довести и до банкротства - на каждую $1 тыс., потраченную рейдером, защищающейся стороне придется тратить $3-4 тыс.

Бюджет такой операции должен составлять около $1 млн, время подготовки - до полугода, время операции - в зависимости от действий жертвы, но не менее 2-х месяцев.
Жертва 4

Название: Контрабас

Форма собственности: общество с ограниченной ответственностью

Участники: четыре учредителя в равных долях (по 25%)

Сфера деятельности: предоставление услуг

Годовой оборот: около $3 млн

Основной актив: арендованные на 25 лет офисы в центральных районах города, большой земельный участок недалеко от центра города, купленный у компании с сомнительной репутацией

Руководитель: наемный топ-менеджер с ограниченными полномочиями. Размер его зарплаты зависит от прибыли компании

Коллегиальные органы управления: наблюдательный совет (4 чел., учредители)

Юридическая служба и служба безопасности: юридический отдел (3 чел., специалисты широкого профиля)

Лоббистские возможности: трое из учредителей являются членами различных советов: районного, городского и областного. Один из них - глава фракции оппозиционной партии в облсовете

Связи с правоохранительными органами: приятельские отношения с бывшими руководителями УМВД, областного УБОП

Финансовые ресурсы: выше среднего

Отношения в коллективе и между участниками: конфликта между учредителями нет. Впрочем, один из них готов продать свою долю в бизнесе из-за личных проблем, однако остальные трое не хотят покупать ее по запрашиваемой цене
Изюм из булки

Павел ПРЫГУНОВ, заместитель директора ООО «Институт стандартов безопасности»

Стандартный механизм поглощения ООО - через незавершенные контракты. Большинство предприятий, работающих более 5 лет, имеют те или иные невыполненные обязательства. Рейдер, готовясь к атаке, изучает, с кем, когда и какие сделки заключало предприятие. Найдя незавершенный контракт, захватчик его выкупает и получает право требования от объекта атаки выполнения неких обязательств. По этому поводу подается иск в суд как на само юрлицо, так и на его директора. Одновременно следует обращение в прокуратуру с просьбой возбудить против директора уголовное дело за невыполнение обязательств. Таким образом, рейдер добивается того, что директор или основной собственник уже готов расстаться со своей долей в ООО, причем по цене, значительно ниже рыночной.

В предложенном случае атака будет направлена не столько на захват предприятия, сколько на то, чтобы отобрать ликвидный актив - земельный участок в центре города.

Подготовку атаки я начал бы с изучения учредителей. Один из участников готов выйти из бизнеса из-за личных проблем. Если конфликта между участниками нет, его нужно создать. Например, скомпрометировать одного из учредителей. В таком случае один из участников (скорее всего тот, кто настроен выйти из бизнеса) вполне может пойти на контакт и продать свою долю. Первая часть задачи выполнена - мы вошли в состав участников.

Теперь можно начинать информационную войну. Предприятие работает в сфере услуг, следовательно, зависит от мнения потребителей и уязвимо для информационной атаки. Например, можно распространить слухи о ненадлежащем качестве предоставляемых услуг, опубликовать компрометирующие данные в интернете на малоизвестном ресурсе и обеспечить их перепечатку солидными порталами, напечатать несколько резких статей в периодических изданиях.

Одновременно нужно постараться создать конфликт между оставшимися участниками. Поводом может стать сама рейдерская атака - негативная информация о фирме публикуется, клиентов становится меньше, доходы падают. В такой ситуации грамотно подготовленная дезинформация о продаже рейдеру одним из учредителей конфиденциальной информации, скорее всего, приведет к конфликту между собственниками. Взаимные подозрения и пустая трата времени на обвинения, вместо выработки эффективной стратегии защиты, - вот наша цель.

Чтобы сохранить интересующий нас актив, необходимо отдельным решением суда наложить арест на земельный участок. Поводом для этого может быть все то же невыполнение обязательств по договору. Тогда учредители не смогут продать его, заложить в банк или передать в уставный фонд создаваемого предприятия.

Дополнительные проблемы собственникам может обеспечить возбуждение уголовного дела против учредителей, директора или главного бухгалтера. Конечно, тут не обойтись без личных связей в правоохранительных органах. Зато после возбуждения дела предложение купить предприятие будет воспринято как спасение. «Обработку» учредителей лучше проводить по отдельности - всегда легче достичь согласия с одним человеком, чем сразу с тремя. Разумеется, за предприятие будет предложена сумма в 2-2,5 раза меньше стоимости земли, но с обещанием взять на себя решение всех проблем с компанией. Никогда не стоит загонять людей в угол: лишаясь всего и не получая ничего взамен, они наверняка задействуют все возможности отстоять свои интересы. А так они получают некую, отнюдь не маленькую сумму в твердой валюте, причем без всякого налогообложения. Следовательно, им нет смысла ввязываться в отчаянную борьбу с рейдером, привлекая все ресурсы, в том числе денежные.

После покупки долей в ООО, землю можно быстро перепродать через два-три предприятия, а затем с помощью нескольких судебных решений (например, о взыскании задолженности) передать окончательному покупателю.

Длительность подобной рейдерской атаки - три-четыре месяца. Бюджет - $150-350 тыс., не учитывая средств на выкуп долей (допустим, $0,5-0,7 млн), причем часть средств можно компенсировать, продав уже ненужное предприятие какому-либо бизнесмену. Чистая прибыль рейдера - 150-300%.
Жертва 5

Название: Туба

Форма собственности: открытое акционерное общество

Участники: гендиректор О. - 24% акций, ЗАО «Флейта» - 37% акций (фактически контролируется директором О. - 55% акций), акционер Е. - 20% акций, акционер Ш. - 19%.

Сфера деятельности: экспедиторские и складские услуги

Годовой оборот: около $5 млн

Основной актив: лицензия на транспортировку и хранение токсичных и взрывоопасных веществ, специально оборудованные складские помещения (выкупленные у госпредприятий), автотранспорт (45 грузовиков, в т. ч. специально оборудованные для перевозки токсичных грузов)

Руководитель: гендиректор-акционер

Коллегиальные органы управления: совет директоров (5 чел., избираются пропорционально количеству акций), наблюдательный совет (5 чел., избираются по такому же принципу)

Юридическая служба и служба безопасности: юридическое управление (9 чел., специалисты по хозяйственному праву), управление внутренней безопасности (7 чел.)

Лоббистские возможности: членство в АсМАП, контакты в МЧС, Министерстве охраны окружающей среды, природоохранной прокуратуре, связи с несколькими мэрами и губернаторами, а также в Секретариате президента

Связи с правоохранительными органами: хорошие отношения с ГАИ, ГСБЭП, руководителем одного из департаментов МВД

PR-возможности: спонсоры профильного издания, один из учредителей владеет долей в печатном издании, дружба с двумя руководителями региональных телеканалов

Финансовые ресурсы: выше среднего

Отношения в коллективе и между акционерами: конфликта между акционерами нет. Есть некоторые сложности в отношениях между акционерами ЗАО «Флейта»
Удар по психике

Григорий ГАВРЫШ, эксперт по безопасности бизнеса, управляющий партнер компании Ultima Thule

Главный актив предприятия - автомобильный парк и лицензия на перевозку токсичных отходов. Надо осуществить захват, не разрушая бизнес и не нарушая условий контрактов с партнерами.

Миноритарных акционеров на предприятии нет. Поэтому рейдеру придется работать с тремя акционерами-физлицами и одним юрлицом-акционером. В любом случае потребуется составить психологические портреты всех акционеров, ключевых сотрудников, неформальных лидеров коллектива. Понадобится две группы - оперативная и аналитическая (в аналитическую войдут юристы, экономисты, ситуационные аналитики и психологи).

Первый, кто подлежит тщательному изучению, - акционер О. Фактически он контролирует 61% акций и может единолично созывать собрание акционеров, принимая на нем практически любые решения. Однако он является еще и гендиректором, что нехарактерно для отечественного бизнеса. Обычно собственники предпочитают контролировать работу предприятия негласно, а на публичные должности ставить зиц-председателей. Можно предположить, что наш акционер не доверяет никому, предпочитая заниматься делами фирмы лично. Значит, он немножко параноик. Запоминаем и идем дальше.

Тем не менее в число акционеров входят еще два человека с довольно крупными пакетами акций. Параноик допустит в сособственники только тех людей, которые ему действительно необходимы. Следовательно, и акционер Е., и акционер Ш. обеспечивают предприятию какую-то поддержку. Скорее всего, один из них «решает вопросы» при получении и продлении лицензий, а второй связан с силовыми ведомствами. Проверяем их контакты, составляем психологический портрет, выясняем уязвимые места.

Предположим, что в ходе работы мы выяснили, что Е. - девушка 23 лет, у которой дядя на ответственной должности в Минохраны окружающей природной среды. А Ш. - бывший сотрудник правоохранительных органов, сохранивший друзей и знакомых на высоких должностях в МВД. Делаем вывод: самостоятельного доступа к админресурсу гендиректор не имеет.

Продолжая разработку, мы убеждаемся, что потенциал предприятия гораздо больше, чем годовой оборот в $5 млн. Логично предположить, что часть финансовых потоков укрывается гендиректором от остальных акционеров. Добыв подтверждающие документы, мы уже практически готовы к проведению завершающей стадии рейдерской атаки.

Теперь собственно атака. Сначала выходим на человека, обеспечивающего предприятию лицензию. К моменту прямого контакта у нас уже имеется досье на него. Там содержится информация о его психотипе, стратегиях принятия решений, системе ценностей, зависимостях, компрометирующих фактах, а также описаны оптимальные модели вербовочных подходов (также, как и на остальных ключевых лиц компании). Скорее всего, ему все равно, кто именно управляет компанией, он заинтересован лишь в получении стабильной прибыли. Предложив ему некую сумму сейчас и предоставив гарантии увеличения прибыли в дальнейшем (вплоть до бизнес-плана развития компании на 5 лет), мы с вероятностью 98% сможем заручиться его поддержкой.

Второй шаг - блокирование админресурса в правоохранительных органах. Захватывать подобное предприятие может только группа, имеющая связи на самом высоком уровне. Следовательно, через своих знакомых мы можем выйти на контакт с «крышей» предприятия. И уговорить их (с помощью определенной суммы) не оказывать активной поддержки гендиректору. Через них же надо обращаться к акционеру Ш., чтобы убедить его расстаться со своим пакетом акций. Учитывая, что предложение будет исходить непосредственно от его знакомых, он наверняка согласится.

Теперь, фактически контролируя пакеты акций Е. и Ш, входим в ЗАО «Флейта». Используя недовольных акционеров, «тихим» решением суда блокируем проведение ОСА Флейты. Теперь 37% акций, которые принадлежат Флейте в атакуемом предприятии, в голосовании на ОСА Тубы не участвуют. Заодно мы отвлекли внимание гендиректора от цели - скорее всего, он срочно начнет отбивать ложную атаку на Флейту.

Созываем собрание акционеров Тубы, одновременно блокируя пакет директора еще одним решением суда, и принимаем решение о смене директора, совета директоров, наблюдательного совета и о проведении допэмиссии. Выпущенные акции скупаем (после работы с регистратором), размываем пакет гендиректора, получаем контрольный пакет в предприятии. Впоследствии предлагаем ему продать остатки своих акций и становимся основными акционерами (плюс еще акционер Е., который обеспечивает лицензию). Захват осуществлен.

Бюджет операции - $500-700 тыс., время подготовки - 5-6 месяцев, сама атака займет около месяца.
Жертва 6

Название: научно-исследовательский институт «Волынка»

Форма собственности: открытое акционерное общество

Акционеры: ФГИ - 51%, директор - 10%, трудовой коллектив - 25%, частный инвестор - 14%

Сфера деятельности: номинальная - разработка и исследование инновационных технологий, фактическая - сдача помещений в аренду, торговые операции

Годовой оборот: около $1 млн

Основной актив: помещение института с прилегающей территорией

Руководитель: директор (10% акций)

Коллегиальный орган управления: наблюдательный совет (5 чел. - 3 от ФГИ, 1 от коллектива и 1 от инвестора)

Юридическая служба и служба безопасности: 2 юриста, в основном занимаются оформлением договоров аренды

Лоббистские возможности: личные связи директора в ФГИ

PR-возможности: отсутствуют

Финансовые ресурсы: минимальны

Отношения в коллективе и между акционерами: фактически всем управляет директор. Вмешательство ФГИ минимально. Частный инвестор разочаровался в проекте и готов продать свою долю акций
Кадры решают все

Максим ЛАВРИНОВИЧ, управляющий партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»

Станислав СКРИПНИК, старший юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»

Специфика объекта, предложенного для атаки, заключается в том, что среди его собственников присутствует государство. Это и хорошо, и плохо. Хорошо потому, что основной акционер практически наверняка будет вести себя пассивно - ФГИ редко вмешивается в управление предприятием. Кроме того, с сотрудниками Фонда госимущества почти всегда можно договориться. Плохо потому, что испытанные схемы - отчуждение активов через банкротство или по процедуре принудительного взыскания задолженности - в данном случае не применимы. Дело в том, что сейчас в Украине действует мораторий на принудительное взыскание имущества государственных предприятий.

Даже беглый анализ объекта атаки показывает, что сам институт никакой ценности для рейдера не представляет. Цель - помещение и прилегающая территория. Иначе говоря, задача захватчика не поглотить ОАО, а добиться отчуждения актива. Немаловажно, что активного противодействия со стороны юридической службы НИИ не будет: два юриста с узкой специализацией не помогут при отражении рейдерской атаки. Ключевая фигура - директор. Именно он управляет предприятием и фактически (через связи в ФГИ) принимает все решения, связанные с хозяйственной деятельностью. Значит, чтобы успешно провести операции по отчуждению имущества, рейдеру нужно отстранить директора и поставить на его место своего человека.

Поэтому прежде всего необходимо войти в состав собственников ОАО, например, купив 14% акций у частного инвестора. Учитывая, что годовой оборот предприятия составляет всего $1 млн, вряд ли их цена будет слишком высока - скорее всего, он согласится их продать за $50-70 тыс.

На следующем этапе захвата можно, к примеру, обратиться от имени кого-то из работников предприятия в ФГИ с заявлением, что директор, мол, своими действиями наносит вред предприятию (читай - государству), разбазаривает активы, превышает полномочия etc. Одновременно необходимо работать с представителями Фонда госимущества, стараясь заручиться их поддержкой. Если это удалось, можно созывать собрание акционеров, на котором неугодного директора сместят, а на его место выберут лояльного к захватчику человека. Таким образом, мы получаем контроль над финансовой деятельностью предприятия. После этого весь институт можно сдать в аренду подконтрольной фирме и обязать всех нынешних арендаторов заключить с ней договора субаренды.

Если же нужно не просто захватить контроль над зданием, а получить его в полную собственность, порядок действий будет несколько иным. Причем для этого даже не понадобится выкупать акции. У каждого директора есть заместитель. По условиям задачи он, скорее всего, является миноритарием. И вряд ли он доволен существующим положением дел. Договориться с директором наверняка будет очень сложно. Зато с его заместителем вполне возможно найти общий язык. Как правило, за некоторую сумму в валюте, не подлежащую налогообложению. По типовым уставам в случае отстранения, болезни, смерти директора до назначения нового руководителя его обязанности выполняет заместитель. Следовательно, после того как договорились с замом, нужно отстранить директора. Простейший способ: по решению суда запретить ему выполнять свои функции, обязав передать дела и печать заместителю. Путем подачи нескольких последовательных исков можно отстранить его от дел на два-три года. А для рейдера вполне достаточно и полугода.

За время отсутствия директора его заместитель, подконтрольное нам лицо, заключает некий договор с кредитным союзом о привлечении средств на развитие предприятия под залог здания института. Средства вовремя не возвращаются, право собственности на заложенную недвижимость переходит к кредитору. И замдиректора в добровольном порядке соглашается передать помещение заимодателю. Поскольку передача добровольная - мораторий не действует. Получив здание в собственность, кредитный союз за короткий срок несколько раз перепродает его до тех пор, пока здание не окажется у заказчика рейда. Чтобы цепочку продаж было труднее «отмотать» назад, законность каждой продажи подтверждается решениями суда. Для этого на каждом этапе некое заинтересованное лицо (соучастник рейдера) оспаривает сделку в суде. И каждый раз решение выносится в пользу покупателя.

Длительность операции - 2-3 месяца, затраты на ее проведение - $100-300 тыс.
Жертва 7

Название: Саксофон

Форма собственности: открытое акционерное общество

Акционеры: два основных акционера - родственники, контролируют 98% акций, по 1% акций принадлежит двум физическим лицам

Сфера деятельности: производство продуктов питания

Годовой оборот: около $4 млн

Основной актив: производственные цеха и склады

Руководитель: один из основных акционеров

Коллегиальный орган управления: наблюдательный совет (5 чел. - все контролируются основными акционерами)

Юридическая служба и служба безопасности: 3 юриста, специалисты по хозяйственному праву

Лоббистские возможности: налаженные контакты в облгосадминистрации

Связи с правоохранительными органами: отсутствуют

Финансовые ресурсы: средние

Отношения в коллективе и между акционерами: основные акционеры управляют предприятием. Два других сособственника в работу предприятия не вмешиваются, довольствуясь получаемыми дивидендами
Банька по-черному

Рейдер, пожелавший остаться неназванным

В данном случае два основных акционера контролируют 98% акций.

Атаковать такое предприятие можно только грубо, действуя в основном незаконными методами, фактически занимаясь беспределом. Причем обойтись можно и без шантажа или физического воздействия на основных акционеров. Главное, чтобы предприятие было расположено в городе или районе, где рейдер имеет возможность влиять на решения судов и блокировать действия правоохранительных органов. В таком случае и контакты жертвы в облгосадминистрации окажутся бесполезными.

Во-первых, необходимо купить у двух миноритариев оставшиеся 2% акций. Думаю, что цены, пятикратно превышающей рыночную стоимость, будет достаточно. Потом можно отправить основным акционерам уведомление о проведении ОСА. По своему опыту скажу, что, получив такое уведомление, акционеры растеряются, ведь по закону для созыва ОСА нужно минимум 10% акций. То есть никто, кроме них (напомню, они владеют 98% акций), инициировать ОСА не может. Скорее всего, они обратятся в ГКЦБФР и к государственным исполнителям с просьбой разобраться. Пусть. Даже если представители государства зафиксируют, что по указанному адресу собрания не было, это никоим образом нам не помешает. Дело в том, что протокол ОСА подписывают председатель и секретарь собрания, которые выбираются перед его началом. Никаких других подписей на протоколе не нужно. А в протоколе указано, что собрание постановило сместить директора и назначило на его место подконтрольного рейдеру человека. Впрочем, не лишним будет заручиться поддержкой регистратора - предприятия, ведущего реестр акционеров компании-цели. Как показывает практика, лояльность регистратора вполне можно обеспечить известными средствами. И регистратор подтвердит, что собрание было.

Следующий шаг - обращение в суд с просьбой подтвердить легитимность проведения ОСА и законность принятых на нем решений. Также просим указать в решении запрет на вмешательство других лиц (в т. ч. и акционеров) в работу новоназначенного директора. Выжидаем 15 дней, чтобы предприятие не имело возможности обжаловать это решение в апелляционном суде, и обращаемся в суд за исполнительным документом.

Получив его, обращаемся к госисполнителям, убеждая их сразу же начинать исполнительное производство. Достигнув взаимопонимания, просим привлечь милицию для выполнения решения суда. По моему опыту, достичь взаимопонимания с госисполнителем вполне реально.

Следующий этап - силовой захват предприятия. К воротам подъезжает кортеж, где находится госисполнитель, сотрудники МВД и представители частной охранной фирмы. Разумеется, охранники на предприятии не будут выступать против милиции, поэтому мы вполне спокойно заходим на территорию, ставим на проходной своих охранников, проходим в здание, выводим директора из его кабинета, вскрываем сейф. Официально все законно: решение суда есть, исполнительный документ есть, представители власти присутствуют.

После физического захвата еще одним решением суда блокируем проведение собрания акционеров и быстро сливаем активы. Несколько перепродаж, соответствующие решения суда, и в итоге нужные активы находятся в собственности некой компании, зарегистрированной, например, на Виргинских островах.
Всю операцию можно провести за три месяца, учитывая время, потраченное на покупку акций и проведение ОСА. Рейдеру атака обойдется в $150-300 тыс.

Рейдерством называется незаконное поглощение или захват собственности. Во всех случаях это происходит вопреки воле его собственников или руководителя. Захват бизнеса посредством рейдерства называют рейдерским захватом. Также в процессах поглощения бизнеса через рейдерство нередко имеет место корпоративный шантаж («гринмейл»).

Кто такие рейдеры, и какие у них методы?

Изначально слово «рейдер» произошло от английского «raider» (налётчик, захватчик), что в пределах США имеет такой же смысл, как и в России. Любимый метод давления на жертву – уголовное преследование с серьёзным информационным сопровождением. В таких условиях собственники рискуют потерять не только имя, клиентов и имущество, но даже и свободу (например, если мошенники обладают информацией о «чёрном» способе вывода средств в организации).

Рейдеры находят лазейки не только в законодательстве, но и в положениях самой компании, которая является жертвой. Найдя слабые места, у рейдеров появляется возможность абсолютно без труда произвести рейдерский захват собственности.

Разделяют три способа воздействия рейдеров на жертву. Рассмотрим эти формы рейдерства поподробнее:

1. Белое рейдерство. Так называются действия по силовому поглощению организации, но строго соответствующие законам. Как пример, одним из методов является использование семейных проблем собственника или ввод в заблуждение касательно характера предполагаемой сделки (вместо залога на квартиру подписывается договор купли-продажи и т. д.). Защищаться от такого вида рейдерства можно через судебные и административные органы.
2. Серое рейдерство. Наиболее распространённый способ воздействия с применением условно законных способов. Действия «серых» рейдеров и подробная схема их деятельности, зачастую, невообразимо сложна. По этой причине разобраться в ней тяжело даже квалифицированному специалисту. Защититься от такой формы рейдерства сложнее всего, так как основной упор здесь идёт на несовершенство законодательной системы и пробелы в некоторых законах. Из-за этого привлечь к ответственности таких рейдеров практически невозможно, ведь де-факто они не нарушали законодательство.
3. Чёрное рейдерство. Употребляется этот термин по отношению к захвату организации при поддержке криминальных методов. В этой форме рейдерства используется правило: «На войне все средства хороши». В ход идут абсолютно все способы силой захватить собственность:

• фальсификация документов;
• подкуп силовых ведомств, судей, чиновников;
• мошенничество в любых видах;
• шантаж;
• избиения;
• угрозы;
• похищения;
• в нередких случаях возможны даже убийства.

Защищаться от такого вида рейдерства следует через суд и правоохранительные органы.

Рейдерские захваты направлены не только в сторону бизнеса (организаций, компаний и пр.), а распространяются на любые виды собственности, в том числе обычные квартиры.

Суть и методы рейдерского захвата

Говоря иначе, на данный момент рейдеры – команда первоклассных юристов, которые тщательно изучают все мелочи касательно своей жертвы и осуществляют объёмную предварительную работу:

1. Экономика. Анализируются финансовые показатели:

• чистая прибыль предприятия;
• стоимость земельных активов и т. д.

1. Оборона. Выясняются подробности охранных служб в пределах организации, наличие у собственника знакомых в органах местной власти и прокуратуре.
2. Остальные мероприятия. Подкуп инспекторов, судей, локальной власти.

Эти средства также используются непосредственно перед рейдерским захватом.

В прошлом рейдерским захватом назывались мероприятия, когда в здание проникали вооружённые люди в чёрных масках и заставляли всех без исключения людей и работников покинуть организацию с минимумом личных вещей. После чего определёнными методами устраивали в здании некоторые перестановки, изменяли и подделывали документы без ведома сотрудников, изымали уже существующие, чтобы в будущем использовать их против своей жертвы и т. д. Но в современном мире силовые мероприятия почти не встречаются и им на замену пришли гораздо более изощрённые способы рейдерского захвата:

1. Махинации с акциями. Мошенники любыми доступными способами скупают акции, после чего всеми возможными средствами подрывают работу предприятия делая условия для продолжения работ невыносимыми. Судебные разбирательства в таких условиях длятся по несколько месяцев и обычно это заканчивается уничтожением бизнеса.
2. Давление общественности. Рейдеры подстёгивают к давлению на владельца жителей близлежащих строений при помощи демонстраций. Причинами могут выступать:

• загрязнение окружающей среды;
• повышенная шумность производственных процессов и т. д.

Вместе с этим подключается пресса и определённые проверяющие службы (зачастую, подкупленные), которые в итоге «находят» множество проблем в работе организации или предприятия.

1. Банкротство. Рейдеры приобретают денежные обязательства организации, но в итоге предоставляют абсолютно невыполнимые требования. Погашение долгов оказывается невозможным, после чего следует банкротство и компания (зачастую довольно успешная) приобретается за минимальную сумму.

Важно отметить, что хоть указанные методы и считаются нечестными, но с законодательной и юридической точки зрения – они полностью законны.

Суть рейдерского захвата состоит из двух, наиболее часто встречающихся причин:

1. Расширение бизнеса. Когда одному предприятию начинает мешать другое, ведущее похожую деятельность, владелец прибегает к услугам рейдеров для захвата конкурента. В последствие происходит поглощение организации. Поглощением является сделка, в ходе которой приобретается более 30% уставного капитала (акций, долей) и устанавливается 100-процентный контроль над компанией. В конечном итоге поглощаемая компания присоединяется к основной.
2. Распродажа активов. Когда был осуществлён захват, начинается продажа оборудования, снос здания и т. д. То есть происходит полноценное уничтожение материальных активов.

В следующем видео можно посмотреть пример рейдерского захвата собственности (2011 год). В нём чётко разобраны действия рейдеров по захвату организации.

Законодательство против рейдеров

К сожалению, всем известно, что законодательство несовершенно. В отношении рейдерского захвата в действующем законодательстве не существует его чёткого определения. Поэтому меры наказания и уголовная ответственность по отношению к рейдерам сводится лишь к дополнительным нарушениям законов, например, мошенничество, превышение полномочий, подкуп, подделка документов и т. д.

В 2010 году благодаря Д.Медведеву были осуществлены изменения в уголовном кодексе и ст. 151 УПК РФ, которые должны были ужесточить наказания за рейдерские захваты и связанные с ними преступления.

Эти нововведения позволили привлекать к ответственности злоумышленников ещё на начальном этапе захвата. Если раньше сроки были условными и символическими, то сейчас:

1. За фальсификацию ЕГРЮЛ и реестра владельцев ценных бумаг грозит штраф (100-300 тыс. руб.) и тюремное заключение на 2 года.
2. За угрозы насилия рейдер лишается свободы на 3-7 лет и помимо этого обязан выплатить штраф (до 500 тыс. руб.).
3. За подмену результатов и решений собрания акционеров или совета директоров грозит штраф (100-500 тыс. руб.) либо денежное взыскание (100-300 тыс. руб.) с последующим тюремным сроком до 5 лет (в зависимости от тяжести преступления).

Помимо прочего умышленное коверкание результатов голосований при обсуждении каких-либо вопросов также будет считаться преступлением.

Однако важно отметить тот факт, что если рейдерский захват был осуществлён без применения насилия, мошенничества и т. д., то есть полностью легально и не нарушая законы, то привлечь рейдеров к ответственности не представляется возможным.

Можно понять и законодательство в этом вопросе. Если полностью ужесточить законы касательно этой и многих других ситуаций, удастся полностью искоренить преступления, но жизнь простых граждан станет невыносимой. Это палка с двумя концами, и найти решение для этой ситуации, по крайней мере, на данный момент, невозможно.

Защита от рейдерских захватов

Основным способом защиты своего предприятия или организации от рейдеров является превентивная защита . Имеется в виду, что меры противодействия должны предупреждать возникновение таких ситуаций, а не решать их уже после самого захвата. Основной идеей является тщательная правовая диагностика деятельности. Особое внимание стоит уделить рискам и рекомендациям по их устранению.

При достаточном количестве денежных средств следует воспользоваться услугами ЧОП (частные охранные предприятия), которые в ключевой момент не позволят рейдерам попасть в здание. Либо смогут оказать сопротивление, если захватчики уже успели проникнуть внутрь и попытались навести там свой порядок.

Тем не менее помните, что рейдеры известны подкупом не просто так и за круглую сумму ЧОП может сыграть им на руку, а владельцу компании – в убыток. Поэтому следует пользоваться услугами таких предприятий только тогда, когда у них есть довольно громкое имя и очень серьёзная репутация. В таких условиях сохранение своего статуса для этой организации будет стоить гораздо больше, чем нелепая взятка от рейдеров.

Также следует создать юридический отдел, состоящий из квалифицированных специалистов, который будет заниматься минимизацией попыток захвата. Документы устава и финансовой отчётности следует хранить в надёжном месте и иметь заверенные нотариально дубликаты всех важных бумаг. Также хорошим противодействием рейдерскому захвату будет наличие «своих» людей на ключевых должностях.

Лишь грамотная защита в суде профессиональным юристом (специализирующимся в этом направлении) и доказанные факты мошенничества, фальсификации и шантажа помогут справиться с рейдерской атакой на бизнес. Других способов справиться с рейдерами на данный момент, к сожалению, не существует.

Признаки рейдерства и группа риска

Предпосылками к рейдерству могут являться такие ситуации:

• серьёзные ссоры партнёров друг с другом;
• покупка кредиторской задолженности компании;
• частые просьбы акционеров о предоставлении документации, относящейся к коммерческой тайне;
• недовольные миноритарные акционеры;
• частые проверки налоговых органов;
• чересчур острая борьба с конкурентами, вплоть до выходящей за пределы законного поля;
• множественная подача исков в суд акционерами;
• внутрикорпоративные конфликты.

Также если во время сделки определённые лица требуют предоставить документы никак к ней не относящиеся (либо их наличие не несёт в себе смысла) и настаивают на этом даже после расспросов, скорее всего имеет место рейдерство.

В группу риска попадают не только крупные компании, но также средний и малый бизнес. Причём у последних шансы попасть под рейдерский захват явно выше из-за того, что недостаток соответствующих ресурсов не позволяет таким организациям обеспечить себе качественную защиту.

Наиболее часто рейдерам интересны компании, владеющие:

• недвижимостью;
• оборудованием с высокой ценностью;
• значительной суммой средств на счетах;
• обилием имущественных и неимущественных прав.

Рейдерство не стоит на месте и со временем становится всё изощрённее, а найти виновных и заставить их ответить за преступления с каждым годом всё труднее. Тем не менее, если серьёзно подготовиться к возможному рейдерству и обезопасить себя со всех возможных сторон, шансы на захват Вашей компании сильно упадут, но, к сожалению, не всецело.

На днях стало известно о задержании в Москве банды чёрных риелторов, которые подселились в квартиру к пенсионерке и пытались выжить женщину с принадлежащей ей жилплощади. Родственники женщины продали свою долю в квартире посторонним людям. Вселившаяся пара выбрасывала её вещи, меняла замки, сознательно шумела, пока пенсионерке не пришлось съехать из квартиры к дочери. Однако случай привлёк внимание полицейских — и вот против подозреваемых возбуждено уголовное дело. Подобных случаев — десятки, но далеко не всегда жертвам удаётся даже просто привлечь внимание полиции.

«Москвичку упекли в сумасшедший дом»

Представители движения против рейдерства «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовили доклад на имя президента, в котором подробно изложили проблемы, с которыми столкнулись жертвы таких чёрных схем, и механизмы, которые позволяют этим схемам работать в современной России. Один из авторов доклада Елена Евсеева перечисляет десятки случаев рейдерства, жертвы которых так и не смогли получить помощи от сотрудников правоохранительных органов.

«Москвичку Марию Абрамову рейдеры, купившие комнату в коммунальной квартире, где у неё была неприватизированная комната, упекли в сумасшедший дом. А там врачи спросили: она согласна приватизировать свою комнату и продать кому нужно? Только после согласия её выписали. Мы сейчас вынуждены её просто-напросто спрятать. Рейдеры выселить её так и не смогли, зато подселили к ней многодетную семью из Таджикистана. Эти люди вели себя агрессивно и даже избили женщину — выбиты зубы, сотрясение мозга, всё зафиксировано в медицинских документах. Но полиция уголовное дело возбуждать не стала» — рассказывает Елена Евсеева.

Типичная история выглядит так: у квартиры несколько собственников, членов одной семьи, которые её приватизировали или купили по единому договору, а потом определили в ней свои доли и получили в Росреестре свидетельства о собственности на долю в праве на эту квартиру.

Если отношения между ними не очень хорошие, одна из сторон там не живёт и не особо заинтересована в благополучии остальных проживающих. Поэтому предпочитает получить деньги, быстро продав свою долю в квартире — и тут находятся желающие, которые выкупают иногда всю долю, а иногда — просто несколько квадратных метров. И начинают действовать. Либо вынуждают проживающего в квартире продать свою долю за бесценок, либо предлагают купить их долю, естественно, по цене в разы превышающей рыночную. «Практически никогда долю в квартире не покупают законопослушные люди — только те, кто заинтересован в получении прибыли путём создания невыносимых условий для совладельцев — квартирные рейдеры» — считает Елена Евсеева.

По словам Елены, движению известно о более чем трёхстах случаях только по Москве. Есть большие группы пострадавших из Красноярска, Санкт-Петербурга, звонят жертвы квартирных рейдеров из Иваново. Популярна схема и в городе-герое Волгограде.

Сначала подарила — затем продала

Два года назад Ирина Сенина из Волжского узнала, что бывшая свекровь незаконно сначала подарила, а затем продала свою долю в их совместной двухкомнатной квартире. С тех пор жизнь Ирины превратилась в бесконечный круговорот судебных тяжб и нескончаемую войну с новой соседкой.

Сейчас все жильцы злополучной квартиры в новом судебном процессе. Соседка пытается вселиться, а Ирина — доказать, что сделка дарения была всего лишь прикрытием, чтобы лишить её права выплатить денежную компенсацию свекрови по стоимости её доли согласно закону.

Бывшая свекровь Ирины Сениной продала долю в квартире посторонним людям. Фото: АиФ/ Владимир Прохоров

О том, что свекровь сначала подарила 1/10 доли от своей третей части в двухкомнатной квартире панельной пятиэтажки, а затем продала оставшиеся квадратные метры, Ирина узнала случайно. Говорит, свекровь ей внятно никогда не предлагала выкупить у неё долю и разойтись по-человечески.

«Я предлагала ей жить вместе, но она отказалась, — вспоминает Ирина Сенина. — С тех пор, как умер муж, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно такое!».

Бизнес на поток

Как оказалось, новая хозяйка квадратных метров, риелтор — достаточно предприимчивая особа. Бизнес с приобретением долей в квартирах она давно поставила на поток.

Пострадавших от действий риелтора нашли через интернет-форум. Фото: АиФ/ Владимир Прохоров

С помощью социальных сетей Ирине удалось найти и других пострадавших от махинаций новой соседки. Оказалось, риелтор в ходе своей деятельности не гнушалась ничем — ни долями в малогабаритных квартирах, ни даже крохотными квадратными метрами в общежитиях. Таким образом, сначала приняв в дар, а затем выкупив оставшуюся часть, ей удалось заполучить ¼ комнаты в общежитии, где уже жила семья Юлии Дмитриевой .

«Наша жизнь превратилась в ад, — вспоминает девушка. — Она нам постоянно звонила, вваливалась к нам в квартиру по ночам с незнакомыми людьми. А у меня маленький ребенок, ещё с нами в этой комнате жили мама и младший брат».

Жертвой этого же риелтора стала и Юлия Дмитриева. Фото: АиФ/ Надежда Кузьмина

Не выдержав прессинга риелтора, Дмитриевы сдались и уступили. Они за бесценок продали свою долю, а сами переехали в другое общежитие с ещё меньшим метражом и худшими условиями.

Теперь Дмитриевы живут в одной из комнат в этом общежитии. Фото: АиФ/ Владимир Прохоров

Мошенничества нет?

Когда мы узнали об этой истории и пообщались с пострадавшими, мы решили, что органы прокуратуры просто обязаны предпринять все возможные действия, чтобы встать на сторону несчастных пострадавших. На личном приёме в ведомстве мы сообщили обо всех фактах и были готовы предоставить любые записи, доказывающие неправомерность таких, мягко говоря, «методов» работы волжского риелтора. Но в органах правопорядка нам ответили, что состава преступления в действиях гражданки, которая кошмарит семьи по несколько лет, попросту нет. «Это такой бизнес. Чего вы удивляетесь? — ответили нам. — Никакого мошенничества нет».

На нет, как говорится и суда нет. Поэтому людям, попавшим в лапы к таким «законопослушным» риелторам, приходится выкарабкиваться самим. И у Ирины это пока получается. На каждое противоправное действие она пишет заявление в полицию, по максимум привлекает свидетелей и всегда держит при себе диктофон. Но кто знает, сколько ещё семей с тех пор предприимчивая бизнесвумен вынудила продать, обменять или подарить свои доли в квартирах?

«Понимаете, главная проблема в чём — у нас люди с юридическим образованием не могут отличить материальный объект от нематериального. Ведь рынок недвижимости — это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками, у которых есть кадастровый номер, на плане БТИ обозначены границы расположения, прописана площадь, а не дробь. Поэтому у нас на рынке вращаются эти непонятные доли в праве на квартиру, а Росреестр регистрирует подобные дробные незаключённые сделки» — объясняет Елена Евсеева, основатель движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» , тоже жертва чёрных риелторов. Её долю в квартире продал бывший муж — с тех пор эти метры несколько раз меняли собственника, и вот уже некая семья мелкого банкира из пяти человек пытается вселиться в квартиру Елены, хотя у них в собственности есть несколько квартир.

Авторы доклада, который подготовило движение против рейдерства, отмечают: «В законе отсутствует такая форма договора продажи недвижимости, как продажа доли в праве на квартиру или дом (см. статьи 549-558 Гражданского кодекса). Продать можно только квартиру, часть квартиры, дом, часть дома. То есть выделенный в натуре фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, границы, площадь, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Такими характеристиками обладают только комнаты в коммунальных квартирах, имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или квартира».

Мифические метры

Но чёрные риелторы умудряются покупать не выделенные в натуре фрагменты квартир — а некие условные доли, обозначенные дробью, то есть покупают или получают в дар дробь. В случае с пострадавшими из Волгограда — для того, чтобы превратить жизнь хозяев квартиры в кошмар и убедить их дёшево продать принадлежащую им жилплощадь, риелтору достаточно было выкупить всего сотую долю, которая соответствует паре квадратов. Что это за метры? Где они находятся? Как на них начисляется квартплата? Как ведётся хозяйство? Непонятно. Тем не менее сделку умудрились зарегистрировать в Росреестре. А ведь регистрация права собственности в Росреестре, оказывающем государственную услугу, — это подтверждение государством права на долю.

«Жилая площадь — это специфическое имущество, оно имеет чётко выраженное функциональное назначение — для проживания людей, — объясняет депутат Мосгордумы Александр Семенников , плотно занимающийся проблемой квартирного рейдерства. — Если это назначение не реализуемо, то его использование становится в некоторых случаях просто опасным, так как используется в криминальных целях — „чёрные риелторы“ могут владеть десятками микродолей в квартирах».

«Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники данных ведомств считают предметом договора размер доли, то есть дробь, а не недвижимость с её индивидуальными характеристиками, как указано в законе, — объясняет Елена Евсеева. — При регистрации собственности на долю в праве на квартиру руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, хотя далее в статье 247 ГК РФ, сказано, что при невозможности выдела доли в натуре раздел имущества происходит путём денежной компенсации выделяющемуся сособственнику остальными совладельцами общей долевой собственности».

На деле же собственники квартиры часто даже не знают, что родственник, который владел правом на квартиру, продал долю совершенно посторонним лицам. И крайне удивляются, увидев на пороге новых собственников, которые приехали заселяться. Вопрос: куда? Где находятся купленная ими микродоля в три метра?

В последние несколько лет полиция и суды всё чаще пытаются встать на сторону пострадавших — против чёрных риелторов возбуждаются дела, суды отказывают рейдерам во вселении. Но чёрные риелторы оспаривают решения суда, перепродают свои доли другим мошенникам, вновь регистрируя право собственности на долю в Росреестре — и для собственников начинается новый круговорот проблем.

«Все эти схемы расползлись по всей стране, к нам едет поток иногородних банд, среди которых встречаются и полные отморозки, которые избивают людей, хозяев квартир. Звонила мне активистка движения, юрист, занималась делом: женщину избили и вышвырнули из однокомнатной квартиры. Моя знакомая — юрист и бывший прокурор — начала её защищать, её тоже избили, разбили стёкла в автомобиле, начались угрозы в адрес её семьи, где четверо несовершеннолетних детей» — рассказывает Елена Евсеева.

«Нужны поправки»

Депутат Александр Семенников неоднократно сообщал правоохранительным органам о действиях московских «чёрных риелторов». По некоторым обращениям есть положительный результат. Так, летом Гагаринский суд поставил точку в деле Ларисы Дреминой. Бывший муж продал долю в квартире некой пенсионерке, а та, в свою очередь, предоставила её в безвозмездное пользование группе разнорабочих из Чечни. Те заселились в квартиру Ларисы и её детей и начали угрожать расправой, если она не продаст свои две трети «двушки» за миллион рублей (цена для Москвы совсем не рыночная). Ларисе пришлось покинуть квартиру и скитаться по друзьям. Вмешались полицейские — в итоге обнаружили целую банду «выживальщиков», то есть людей, профессионально выживающих собственников из их квартир. Среди участников банды был и экс-сотрудник полиции. Организатор преступного сообщества даже давал в интернете консультации другим квартирным рейдерам — как максимально быстро и эффективно довести жильцов и завладеть их жилплощадью. Лариса — далеко не первая жертва банды.

После этого ГУВД по Москве заявило о создании рабочей группы по вопросам квартирного рейдерства. «Но у них тоже есть свои трудности — они могут отслеживать и бороться с рейдерами по новым открывающимся делам, но по старым, а их множество, трудно собирать доказательную базу. Ведь очень сложно доказать именно факт принуждения к совершению сделки, — говорит Александр Семенников. — Как я вижу пути решения проблемы квартирного рейдерства? Я считаю, что оборот долей возможен, но только если эти доли выделены в натуре, то есть если собственники заключили соглашение, что кому принадлежит, на каких условиях будут проживать. Как сейчас делят имущество супруги? По стандартному механизму гражданского разбирательства: сначала они сами пытаются разобраться, кому что, если согласия нет, то идут в суд и просят разделить. То же самое должно быть при разделе квартир между собственниками. Но для этого нужны поправки в Жилищный и Гражданский кодекс Российской федерации. В 2011 году группа депутатов во главе с председателем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым уже предлагала такой закон, но он не получил одобрения правительства, которое заняло ультралиберальную позицию — право собственности не должно ограничиваться. В итоге закон не прошёл».

В августе прошлого года в Государственную Думу внесли законопроект, усложняющий механизм сделок с долевой собственностью — его автор, депутат Виталий Золочевский , предложил привлекать в качестве арбитра при таких сделках суд. По его мнению, суд должен будет решать, имеет ли право один из участников долевой собственности перепродать свою долю посторонним лицам. Также депутат предложил увеличить срок преимущественного права выкупа до года — то есть продавец доли должен первым делом предложить её совладельцам квартиры, а у них будет год на то, чтобы найти нужную сумму и приобрести долю. Этот проект даже не преодолел первого чтения и был возвращён автору со ссылкой на третью часть статьи 104 Конституции РФ: такой законопроект может быть внесён только при наличии заключения Правительства Российской Федерации. Почему? Потому что обязательное обращение в суд для распоряжения имуществом предполагает выплату государственной пошлины, пошлина является налоговым платежом, а законопроекты о введении налогов не допускаются к рассмотрению без заключения правительства.

Елена Евсеева, в свою очередь, считает, что дело не в законах. «Ведь закон и так не позволяет продавать либо дарить долю постороннему лицу, у которого нет своей доли в собственности на квартиру, только совладельцу! По закону, совладелец, который хочет разделить собственность, должен обратиться в суд за денежной компенсацией за свою долю от других совладельцев или по согласию выставить всю квартиру на продажу и разделить средства согласно долям. Проблема в правоприменении и в нарушении законов Росреестром, судами, в бездействии прокуратуры и полиции, в правовой безграмотности нотариусов. Квартирные рейдеры — исполнители, только верхушка коррупционной схемы грабежа граждан, мелких собственников своих квартир».