ببینید "بحران وام مسکن" در سایر لغت نامه ها چیست. بحران وام مسکن در ایالات متحده آمریکا: علل و درس هایی برای روسیه کل سود بانک های آمریکایی متخصص در وام مسکن

سلام، خوانندگان عزیز! روسلان میفتاخوف از استقبال شما خرسند است و امروز ما به یکی از جهانی ترین رویدادهای اقتصادی اخیر نگاه خواهیم کرد - بحران وام مسکن در سال 2008 در ایالات متحده، که پیامدهای آن هنوز بر وضعیت اقتصادی جهان تأثیر می گذارد.

آیا تا به حال فکر کرده اید که علت بحران جهانی که در سال 2008 رخ داد چه بود؟ خب، همه بحران و بحران را می‌دانند، همه شنیده‌اند، اما دقیقاً چه چیزی و چرا اتفاق افتاد، کمتر کسی به آن فکر کرد یا به سادگی متوجه نشد.

بنابراین تصمیم گرفتم علل و پیامدهای این بحران را بررسی کنم تا بفهمم آیا روسیه در شرایط فعلی افزایش قیمت دلار با همین سناریو مواجه است یا خیر، زیرا تقریباً همه درباره مشکلات بازپرداخت وام های ارزی در کشورمان شنیده اند.

دلیل اصلی بروز مشکلات در زمینه وام های رهنی در ایالات متحده کاهش قیمت املاک و مستغلات و رویکرد غیرمسئولانه به وام های رهنی است.

همه چیز با این واقعیت شروع شد که طی پنج سال قبل از این رویداد، ارزش املاک و مستغلات به طور پیوسته در حال افزایش بود و وام های رهنی بسیار سودآور شد که به توسعه کمک کرد. وام های "غیر استاندارد"..

"غیر استاندارد" وام هایی هستند که طبق شرایط ساده شده برای وام گیرندگان صادر می شوند و در نتیجه خطر بزرگی را برای وام دهندگان به همراه دارند. علاوه بر این، آنها عمدتاً نه توسط بانک ها، بلکه توسط شرکت های مختلف وام مسکن صادر می شدند که بدون داشتن سرمایه خود، آن را از طریق وام های کوتاه مدت بانکی برای تأمین مالی فعالیت های خود دریافت کردند.

اگر در ابتدا چنین شرکت هایی به سادگی نرخ های خود را در یک محیط رقابتی کاهش می دادند، سپس شروع به کاهش بیشتر تقاضای خود کردند. و تا سال 2006، سهم چنین وام های بی کیفیت معادل 20٪ از کل وام های مسکن شد.

این امر منجر به این واقعیت شد که مشتریان شرکت های وام مسکن آمریکایی عمدتاً سفته بازان بی پروا و کم درآمد بودند و هنگامی که آنها از پرداخت بدهی خود منصرف شدند، شرکت ها برای رهایی از این وضعیت مجبور شدند وام مسکن را نه تنها به سرمایه گذاران بفروشند. از ایالات متحده، اما در سراسر جهان.

هنگامی که در سال 2007 ارزش املاک و مستغلات در ایالات متحده به شدت کاهش یافت و طبیعتاً کمتر از وام های مسکن خریداری شده شد، همه سرمایه گذاران متحمل ضررهای هنگفتی شدند که بر اقتصاد بسیاری از کشورها تأثیر گذاشت.

پیامدها و تاثیر آن بر اقتصاد جهانی چیست؟

همه شرکت‌کنندگان در وام‌های بی‌استاندارد و بزرگ‌ترین بانک‌های ایالات متحده از نظر سیستمی مهم ورشکست شدند. علیرغم اقدامات انجام شده توسط دولت آمریکا (شرکت های وام مسکن ملی شدند، نرخ وام ها 0.5٪ کاهش یافت)، بدهی معوقه به 98 میلیارد دلار رسید. این امر همچنین باعث ایجاد بحران در بانک های جهانی شد.

وام گیرندگانی که به دلیل افزایش 8 تا 12 درصدی قیمت املاک، ورشکسته شدند، مجبور شدند خانه های خود را به بانک ها بسپارند. و حدود 100 هزار خانواده از این قبیل بودند.

علاوه بر مشکلات جدی در داخل ایالات متحده، این بحران بر اقتصاد سراسر جهان تأثیر گذاشت. تقریباً همه بورس ها سقوط کردند. شاخص S&P 500 30 درصد سقوط کرد (لیستی از بزرگترین شرکت های آمریکا با بالاترین سرمایه)، شاخص MSCI World کشورهای توسعه یافته 32.3 درصد و شاخص بازارهای نوظهور 40.5 درصد کاهش یافت.

بر اساس این داده ها، بازارهای سهام در سراسر جهان حتی بیشتر از ایالات متحده آسیب دیده اند. و دلیل اصلی آن این است که کل دنیا به دلار آمریکا که معادل تجارت است، گره خورده است. و اگر مشکلات بر آمریکا غلبه کرده باشد، گسترش بیشتری خواهد یافت.

ویدیوی کوتاهی را تماشا کنید که به طور خلاصه کل طرح کلاهبرداری مالی را توضیح می دهد. همه ما به خوبی می دانیم که این همه به چه چیزی منجر شد.

برای توصیف مختصر وضعیت اقتصاد ایالات متحده، می توان آن را به سیاه چاله ای تشبیه کرد که برای پوشش بدهی های خود نیاز به سرمایه گذاران خارجی بیشتری دارد. از سال 2005، پس‌انداز آمریکایی‌ها منفی بوده است. این کشور حدود 35 درصد از کالاهای جهان را مصرف می کند، اما تنها 20 درصد را تولید می کند و بدهی خارجی فدرال در حال افزایش است.

اکنون اشتغال در ایالات متحده به دلیل انتقال مشاغل به چین و کشورهای در حال توسعه، به سرعت در حال کاهش است. همچنین اقتصاد کشور به شدت تحت تأثیر هزینه‌های هنگفتی که برای اقدامات نظامی مختلف انجام می‌شود، به خروج بودجه از بودجه کمک می‌کند.

پس از بحران در سال 2008، بانک ها نگرش خود را نسبت به وام مسکن تغییر دادند. نرخ بهره افزایش یافته است، وام گیرندگان بسیار دقیق تر مورد بررسی قرار می گیرند و تقریباً تمام برنامه های بدون پیش پرداخت لغو شده است.

چه کسی از بحران پول درآورده است؟

در سال 2007، کوئینز جان پالسون، اهل نیویورک، صندوق سرمایه گذاری خود به نام پالسون و شرکت را 3.7 میلیارد دلار پیش از D. Soros که 2.9 میلیارد دلار دریافت کرد و D. Simonas با 2.8 میلیارد دلار به ارمغان آورد.

پالسون قبلاً با لئون لوی و جی نش، هر دو اسطوره وال استریت، شریک شده بود. در سال 1994، او شرکت سرمایه گذاری خود را افتتاح کرد که به خوبی کار نمی کرد - در سال 2002 تنها 500 میلیون دلار داشت.

و تنها در سال 2007، حجم سرمایه گذاری ها به 28 میلیارد دلار افزایش یافت و اطلاعات بیشتر سرمایه گذاران پنهان است. سهم سرمایه‌گذاران در موفقیت پالسون بسیار زیاد است، اما نمی‌توان هوش و تمایل او را برای مخالفت با غلات از بین برد.

آیا روسیه با چنین بحرانی مواجه نیست؟

کارشناسان داخلی سناریوی آمریکا را برای کشور ما بعید می دانند. و چند دلیل برای این وجود دارد:

1. وام مسکن یک محصول نسبتاً جدید برای ما است (کمتر از 10 سال پیش شروع به توسعه کرد).
2. بانک های ما با دارایی های خود وام می دهند و خطرات مربوط به عدم بازپرداخت وجوه را با دقت بیشتری ارزیابی می کنند.
3. مسکن ما همچنان به رشد خود ادامه می دهد و شرکت های بسیار کمی هستند که می توانند وام های غیر استاندارد صادر کنند.
4. بانک مرکزی روسیه بر توسعه وام های رهنی نظارت می کند و آنها را برای بانک ها بی سود می کند.

اکنون سهم وام های ارزی وام مسکن 3.5 درصد است و مسئولان ما درگیر این مشکل هستند. بنابراین امیدواریم این مشکل نیز حل شود.

بنابراین، اقتصاد ما و همچنین اقتصاد جهانی به طور کلی تحت تأثیر آمریکا بوده و هست، جایی که بحران وام مسکن تمام جهان را تحت تأثیر قرار داد.

اما او به بسیاری از مؤسسات مالی آموزش داد که به طور مسئولانه به وام‌دهی، سرمایه‌گذاری و عوامل اقتصادی برخورد کنند. و با توجه به وضعیت روسیه، می توانیم مطمئن باشیم که چنین بحرانی در اینجا اتفاق نخواهد افتاد.

ضمناً یک فیلم در این زمینه وجود دارد که اگر آن را ندیده اید به نام "کوتاه بزرگ" است.

این ما را به پایان موضوع امروز می رساند که امیدوارم برای شما جالب بوده باشد! ما خیلی تلاش کردیم و روی امتیازات و نظرات مثبت شما حساب می کنیم!

روز خوبی برای همه داشته باشید و به زودی شما را می بینم!

با احترام، روسلان میفتاخوف.

بحران در بازار املاک و مستغلات آمریکا باعث ایجاد بحران در سیستم مالی آمریکا و جهان شد. نرگیز اسادوا، ستون‌نویس ریانووستی، برای اینکه بفهمد چرا این اتفاق افتاده و آیا می‌توان از آن در آینده اجتناب کرد، به میامی رفت، یکی از شهرهای ایالات متحده که بیشترین آسیب را از بحران وام مسکن گرفته است.

زندگی به اعتبار

مارینا و همسرش در شهر بسیار زیبای شیک بوکا راتون نه چندان دور از میامی زندگی می کنند. تخت های گل آراسته، چمنزارهای همیشه مرتب، درختان نخل، زمین تنیس و استخرهای شنا.
خرید یک خانه بزرگ دو طبقه در این منطقه 15 سال پیش برای مهاجران جدید 265000 دلار هزینه داشت.آنها هم مانند همه آمریکایی ها وام بانکی گرفتند.

خیلی زود به سبک زندگی آمریکایی عادت می کنید. خانه اعتباری، ماشین اعتباری، اثاثیه به صورت اعتباری، حتی غذا را می توان با اعتبار خرید. اما خوب است که با اعتبار زندگی کنیم، زمانی که اقتصاد به طور معمول کار می کند... ما بعداً متوجه شدیم که آمریکایی ها خانه ها را متفاوت از ما می خرند: اگر دوست دارید، آن را می گیریم. مارینا می گوید: آنها همه چیز را چندین سال قبل محاسبه می کنند تا بفهمند چقدر از این خانه درآمد خواهند داشت.

خرید خانه شخصی سودآورترین سرمایه گذاری در آمریکا محسوب می شد. از آنجایی که تا سال 2006 قیمت املاک و مستغلات همیشه افزایش می یافت و وام ها ارزان تر می شدند، خانه اغلب نان آور خانواده می شد. هر دو سال یکبار، یک آمریکایی به طور متوسط ​​15 تا 20 هزار دلار بدهی روی کارت اعتباری خود جمع می کرد (هدایای کریسمس و تولد، خرید مبلمان، یک حلقه برای همسرش در روز ولنتاین، همه چیز به صورت اعتباری انجام می شد). سپس خانه به کمک آمد که در این دو سال قیمت آن افزایش یافته بود. صاحب آن به بانک رفت و خانه‌اش را رهن کرد: او خانه‌اش را در ازای پول هنگفتی به خود فروخت و به‌عنوان فروشنده 10-20-30 هزار دلار تفاوت دریافت کرد. بانک ها نیز از این معامله 5 تا 10 هزار دلار درآمد کسب کردند. بنابراین، افزایش قیمت املاک و مستغلات، افزایش مصرف و رشد اقتصادی را در کل تضمین کرد.

مارینا و شوهرش قصد فروش خانه را نداشتند. اما در سال 2006، زمانی که پسرش بزرگ شد، مارینا تصمیم گرفت خانه را بفروشد و خانه را ترک کند.

در نوامبر 2006، بازار از قبل ایستاده بود. خانه را برای فروش گذاشتم، مردم آمدند و نگاه کردند، اما نخریدند. من شروع به کاهش تدریجی قیمت کردم، اما خانه هنوز فروخته نشد. بنابراین یک سال گذشت. تا آن زمان، به دلیل بحران، شوهرم تجارت خود را از دست داده بود. برای نگهداری از خانه پول زیادی لازم بود: چمن زنی، مالیات ملک، رهن، قبوض آب و برق. ابتدا با مشکل مواجه شدیم، طلا، فرش، تابلو، ظروف می فروختیم و از اقوام قرض می گرفتیم. به نقطه خنده دار شدن رسید: شما یک انگشتر تیفانی را به قیمت یک پنی می فروشید تا هزینه نور را بپردازید.

از سه خودرو (دو مرسدس و یک لکسوس) که خانواده آن‌ها را نیز به صورت اعتباری خریداری کردند، تنها یکی را توانستند نگه دارند.

و اینجا ما یک ماشین داریم - اینها پاهای شما هستند. بدون ماشین نمی توانید به جایی برسید: نه به فروشگاه، نه به بانک و نه برای دیدن دوستان. بالاخره ما حمل و نقل عمومی نداریم.

مارینا برای دو سال تلاش کرد تا خانه خود را بفروشد. بر اساس گزارش نیویورک تایمز، در این مرحله، قیمت املاک و مستغلات در فلوریدا به طور متوسط ​​30 درصد کاهش یافت و 58 درصد از خانه های برای فروش خریدار پیدا نکردند. در برخی مواقع، مارینا و همسرش دیگر قادر به پرداخت صورت حساب ها نبودند. سابقه اعتباری آنها از بین رفت.

بانک اخطاریه ای فرستاد که برای عدم پرداخت سود وام می تواند خانه را بگیرد و به مزایده بگذارد. سپس مارینا تصمیم گرفت به روش فروش کوتاه متوسل شود.

معمولاً وقتی خانه ای را می فروشید، باید آن را به گونه ای بفروشید که وام مسکن را به بانک بازپرداخت کنید، به علاوه ده هزار دلار برای انتقال حق مالکیت، به اضافه مقداری مالیات، سود و غیره دیگر بپردازید. اما خانه‌ها دیگر به این شکل در بازار فروخته نمی‌شوند.

در سال‌های 2007-2008، بانک‌ها تعداد زیادی خانه را جمع‌آوری کرده بودند که از دست بدهکاران گرفته شده بود، اما فروش آنها کاملاً غیرممکن بود، زیرا عرضه چندین برابر بیشتر از تقاضا بود. بنابراین، برای بازگرداندن حداقل برخی از وجوه، برخی از بانک ها به روش "فروش کوتاه" متوسل شدند و به مالک اجازه دادند خانه را با پول کمتری نسبت به بدهی خود به بانک بفروشند.

مارینا یک خریدار پیدا کرد که حاضر بود برای خانه اش 350 هزار دلار بپردازد، اگرچه بدهی او به بانک قبلاً 532 هزار دلار بود. بانک این پیشنهاد را برای مدت طولانی در نظر گرفت: تعداد کارمندان بانک به دلیل بحران کاهش یافت و همه کسانی که باقی مانده بودند غرق در اوراق شدند. در نتیجه، حکم صادر شد - 450 هزار دلار و نه کمتر.

پس از 45 روز، مارینا دوباره اخطاری دریافت کرد که خانه اش به حراج گذاشته می شود و زیر چکش می رود. او توانست این بار خریدار 375 هزار دلاری پیدا کند. حراج متوقف شد. اما بانک همچنان بر قیمت 450 هزار دلار اصرار داشت.

وقتی بانک برای بار سوم خانه ما را به حراج گذاشت، حتی برای ما اخطاریه هم نفرستادند. ما کاملاً تصادفی متوجه این موضوع شدیم. مالکیت خانه دیگر مال شما نیست، مال بانک است. می توانند بیایند قفل ها را عوض کنند و شما را در 20 دقیقه از خانه بیرون بیاورند.

چنین حراج هایی امروز در سراسر کشور برگزار می شود. اما بانک ها به ندرت موفق به فروش املاک و مستغلات در آنها می شوند. زیرا خریداران قبل از خرید خانه در حراج فرصت نگاهی به خانه را ندارند و باید قیمت آن حداقل کمتر از قیمت بازار پرداخت شود. اغلب اوقات، صاحبان خانه های سابق تلخ و گوشه گیر، عمدا خانه های خود را تخریب می کنند: بتن را در توالت ها می ریزند، سوکت ها و قرنیزها را پاره می کنند و دیوارها را سوراخ می کنند. حتی برخی از بانک ها به بدهکاران خود 500 دلار پیشنهاد می دهند تا به خانه هایی که ترک می کنند آسیب نرسانند.

برای جلوگیری از حراج، مارینا اعلام ورشکستگی کرد.

رسیدگی به ورشکستگی در دادگاه صورت می گیرد و تا زمانی که قاضی تصمیمی نگیرد، طلبکاران حق ندارند ادعایی داشته باشند. دادگاه ها غرق در این موارد هستند، بنابراین شما هنوز می توانید 5-8 ماه در خانه زندگی کنید تا در نهایت اخراج شوید.

اکنون بیش از 9 میلیون صاحب خانه در ایالات متحده در آستانه ورشکستگی قرار دارند.

"طمع همه را نابود کرد"

وقتی از مارینا می‌پرسید چرا این همه اتفاق افتاده است، او با اطمینان پاسخ می‌دهد:
- حرص همه رو خراب کرد. بانک‌ها مردم را با وام‌های ارزان و در دسترس جذب می‌کردند، حتی گاهی اوقات حتی بدون بررسی صحیح سابقه اعتباری و سطح درآمد افراد. به ما گفتند برای وام گرفتن فقط باید نبض داشت. و مردم شروع به خرید خانه کردند، علیرغم این واقعیت که درآمد آنها این اجازه را نمی داد. آنها امیدوار بودند که به لطف افزایش قیمت املاک و مستغلات، برای چند سال سود وام مسکن خود را پرداخت کنند و سپس خانه را بفروشند و درآمد کسب کنند. همه دنبال پول آسان و سریع بودند.

همانطور که یکی از اقتصاددانان آمریکایی بیان کرد، حباب املاک و مستغلات که در اواسط دهه 1990 شروع به متورم شدن کرد، یک «تجربه ملی بزرگ» بود، «راهی برای مهار نبوغ نظام سرمایه‌داری برای ارائه خانواده‌های کم درآمد، اقلیت‌ها و مهاجران. فرصتی برای مالکیت مسکن."

و دلیل این حباب وام مسکن نیست. به لطف وام مسکن، مالکیت خانه در ایالات متحده از 45 درصد به 65 درصد از دهه 1940 تا 1960 افزایش یافت. در دهه 70، زمانی که تقاضا برای وام مسکن از عرضه فراتر رفت، دولت طرح جدیدی را برای مقرون به صرفه‌تر کردن وام مسکن ارائه کرد. بانک ها به شهروندان یک وام رهنی به مدت 30 سال با درصد ثابتی از پرداخت های ماهانه (در 5-7٪) ارائه کردند، پس از آن هزاران وام مسکن در یک اوراق بهادار ترکیب شدند و مجدداً به سرمایه گذار فروخته شدند. بنابراین، سرمایه گذار حق دریافت درآمد از وام مسکن (بهره پرداخت شده توسط وام گیرندگان) را دریافت کرد، و بانک پول "واقعی" و درآمد ثابت ماهانه برای خدمات وام مسکن دریافت کرد (آنها متعهد شدند که سود وام ها را در تاریخ پرداخت کنند. زمان، آنها را جمع آوری کرد، نامه هایی ارسال کرد، و غیره که سرمایه گذار برای آنها به طور مشروط، 35 دلار برای یک وام مسکن پرداخت کرد). بانک می تواند دوباره این پول "واقعی" را برای خرید مسکن قرض دهد.

علاوه بر بانک‌ها، وام‌های رهنی توسط شرکت‌های دولتی (که بعداً خصوصی شدند) فانی می، جینی می و فردی مک صادر شد. آنها اغلب به عنوان سرمایه گذارانی عمل می کردند که اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را از بانک های خصوصی خریداری می کردند.

با این حال، این طرح درآمد محدودی را برای همه شرکت کنندگان در این عملیات به ارمغان آورد و فقط خرید مسکن جدید توسط شهروندان را تحریک کرد. همه چیز در دهه 1980 تغییر کرد، زمانی که وال استریت مکانیزم جدیدی برای کسب درآمد از اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن ارائه کرد. این مکانیسم CMO (تعهد وام مسکن وثیقه شده) نامیده شد - اوراق قرضه ای که توسط سایر اوراق بهادار مبتنی بر وام مسکن تضمین می شود. مجموعه ای از 100 هزار وام مسکن به چند بخش تقسیم شد که به طور جداگانه به سرمایه گذاران فروخته شد. هر بخش درآمد متفاوت و مدت زمان متفاوتی داشت. این محصول انعطاف پذیرتر بود و تقاضای زیادی در بازار مالی پیدا کرد. اما در عین حال، ارزیابی ریسک این اوراق در بازارهای نوظهور بسیار دشوارتر بود. در حالی که قیمت املاک و مستغلات در حال افزایش بود، هیچ کس متوجه نشد. سیستم بازار ثانویه اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن میلیاردها دلار سود برای بانک ها، کارگزاران، سازندگان، وال استریت، فانی می و فردی مک ایجاد کرد و وام های مسکن به طور فزاینده ای مقرون به صرفه و قابل دسترس شد.

پس از فروپاشی بازار نزدک و حملات تروریستی 11 سپتامبر 2001، اقتصاد آمریکا وارد دوره رکود شد. برای تقویت اقتصاد، دولت جورج دبلیو بوش نرخ بهره را کاهش داد. این واقعاً هم تقاضا و هم عرضه را در بازار افزایش داده است. از سال 2001 تا 2002، ساخت و ساز مسکن وام مسکن 6 درصد افزایش یافته است. در سال 2003، فدرال رزرو ایالات متحده نرخ بهره را به سطح بی سابقه 1 درصد کاهش داد. نرخ ثابت وام مسکن 30 ساله به 5.8 درصد کاهش یافت.

بانک ها و سرمایه گذاران وال استریت در تلاش برای به دست آوردن هرچه بیشتر پول، شروع به اعطای وام مسکن به افراد بدون درآمد منظم کردند. به این وام‌های مسکن ساب پرایم می‌گفتند. این خطر موجه بود، زیرا قیمت املاک و مستغلات همیشه در حال افزایش بود، و اگر وام گیرنده دیگر نمی توانست سود وام مسکن را پرداخت کند، خانه همیشه می توانست فروخته شود و پول خوبی به دست آورد. از آنجایی که وام های گران قیمت ریسک بیشتری داشتند، با نرخ بهره بالاتری صادر می شدند. این بدان معناست که اوراق بهادار تضمین شده توسط چنین وام هایی سودآورتر بودند. در نتیجه، سهم وام های فرعی از تعداد کل وام های مسکن در بازار به شدت از 7.2 درصد در سال 2001 به 20.6 درصد در سال 2006 افزایش یافت. به نوبه خود، دولت جورج دبلیو بوش، فانی می و فردی مک را تشویق کرد تا اوراق بهاداری را با پشتوانه وام های رهنی پایین بیاورند تا تقاضا در بازار املاک و مستغلات را بیشتر تحریک کنند.

الکس روشکو، کارگزار وام مسکن گلوبلند می‌گوید، تعداد زیادی از بانک‌های سرمایه‌گذاری ظاهر شدند که در صدور وام‌های مسکن فرعی تخصص داشتند. برای مثال، New Century Financial وامی برای خرید خانه‌ای به ارزش 500 هزار دلار به کارمند مک‌دونالد با حقوق 35 هزار دلار در سال صادر کرد.

البته بانک‌ها مقصر هستند که بدون اینکه وضعیت مالی افراد را بررسی کنند، وام‌های غیرمسئولانه صادر می‌کنند. اما من فکر می کنم مردم بیشتر مقصر هستند. آنها به سادگی طلبکاران خود را فریب دادند. بالاخره موارد کلاهبرداری بسیار زیاد بوده است! وقتی این صنعتگران عمو واسیا را زیر حصار بردند، برای چند خانه برای او وام گرفتند و برای سال اول سود ثابت کمی برای او پرداختند تا بتوانند همه این خانه ها را بفروشند و پول در بیاورند.

یکی دیگر از ویژگی‌های وام‌های مسکن فرعی این بود که در دو سال اول با نرخ بهره ثابت پایین صادر می‌شد و سپس بسته به وضعیت بازار، نرخ آن افزایش می‌یافت.

در سال‌های 2005 تا 2006، تمام افرادی که خانه‌هایی را به صورت نسیه خریداری کردند و می‌خواستند آن‌ها را در چند سال آینده به سود بفروشند، خانه‌های خود را برای فروش گذاشتند. عرضه در بازار املاک به شدت افزایش یافته و قیمت ها کاهش یافته است.

فروش خانه ها دشوار شده است و از زمانی که فدرال رزرو شروع به افزایش نرخ بهره در سال 2004 کرد، نرخ بهره وام مسکن به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. خانواده‌هایی با درآمدهای کم و متغیر که وام‌های رهنافتی دریافت می‌کردند، فرصت پرداخت کمک‌های ماهانه به بانک را از دست دادند. بحران وام مسکن پایین به یک بحران عادی وام مسکن منجر شد. حتی افرادی که به طبقه متوسط ​​تعلق داشتند پرداخت سود وام را متوقف کردند. بانک ها نمی توانستند از بدهکاران برای انجام تعهدات خود در قبال سرمایه گذاران پول جمع آوری کنند. سرمایه گذاران ناگهان متوجه شدند که همه این اوراق توسط هیچ چیزی پشتیبانی نمی شود. اما از آنجایی که بازار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن بخش اساسی سیستم مالی ایالات متحده بود، وضعیت بازار املاک و مستغلات باعث ایجاد یک بحران عمومی در اقتصاد آمریکا شد.

طرح اوباما

اولین برنامه کمک دولتی به مردم، امید برای خانه ها، در اوت 2008 به تصویب رسید. دولت جورج دبلیو بوش 350 میلیارد دلار به بانک ها اختصاص داد تا بتوانند وام های مسکن را متناسب با قیمت مسکن جدید و وضعیت اقتصادی وام گیرنده تغییر دهند.

در طول وجود این برنامه، تنها 45 نفر توانستند بدهی خود را اصلاح کنند: مبلغ وام آنها کاهش یافت و نرخ بهره ثابتی روی آن تعیین شد. الکس روشکو، رئیس شرکت اصلاح وام مسکن Credit Modification America Corporation می‌گوید: میلیاردها دلار هنوز خرج نشده است، زیرا بانک‌ها تمایل زیادی به اصلاح وام‌های مسکن ندارند.

باراک اوباما نیز طرح خود را برای نجات صاحبان خانه از ورشکستگی ارائه کرد.

دولت 75 میلیارد دلار برای کمک به 4 میلیون صاحب خانه پیشنهاد کرده است تا وام مسکن خود را اصلاح کنند تا پرداخت وام ماهانه از 31 درصد درآمد خانوار تجاوز نکند. این برنامه به پنج میلیون آمریکایی که وام های رهنی آنها توسط فانی می و فردی مک نگهداری می شود کمک می کند تا خانه های خود را بر اساس ارزش فعلی بازار خود بازپرداخت کنند (رهن مجدد). برای بازگرداندن اعتماد بازار به بزرگترین دارندگان وام مسکن، فانی می و فردی مک، دولت 200 میلیارد دلار به آنها می ریزد. شرط اجباری برای مشارکت در برنامه اوباما این است که صاحب خانه در آن زندگی کند. این اقدام به منظور جلوگیری از سفته بازی در بازار املاک در آینده است.

علاوه بر این، بانک ها، و همچنین فانی می و فردی مک، به ارزیابی های محافظه کارانه تر از اعتبار وام گیرندگان وجوه باز خواهند گشت.

باراک اوباما، رئیس جمهور آمریکا هفته گذشته در مصاحبه ای گفت که بازار مالی مشمول مقررات سخت گیرانه تر خواهد بود. وال استریت همچنان بخش بزرگ و مهمی از اقتصاد ما خواهد بود، همانطور که در دهه های 70 و 80 بود. باراک اوباما گفت، اما دیگر نیمی از اقتصاد ما را تشکیل نخواهد داد.

اقدامات انجام شده توسط دولت در حال حاضر اولین نتایج خود را ایجاد می کند.

مالک Rapid Realty Inc می گوید که اکنون بازار املاک در فلوریدا به پایین ترین حد خود رسیده است. ویکتوریا بلینتسر، متخصص در معاملات فروش کوتاه - این را سرمایه گذارانی از دبی، روسیه و سایر کشورها که امروز به میامی می آیند و خانه و آپارتمان را با این قیمت های پایین می خرند، به خوبی درک می کنند.

کارشناسان بر این باورند که از ژوئن 2009 بانک ها به آرامی شروع به صدور وام خواهند کرد، که وضعیت را در بازار املاک و مستغلات احیا خواهد کرد. اگرچه نرخ های رشد قبلی دیگر وجود نخواهد داشت.

آنها می گویند افراد باهوش از اشتباهات دیگران درس می گیرند.
بنابراین، من سعی خواهم کرد بحران وام مسکن در ایالات متحده در آغاز این قرن را درک کنم، بحرانی که در شکل جهانی خود به یک بحران جهانی تبدیل شد و به فروپاشی مالی میلیون ها آمریکایی تبدیل شد.

بنابراین ایالات متحده آمریکا آغاز دهه 2000 است. نرخ بازپرداخت در حدود 1٪ است. وام ها به طور طبیعی ارزان هستند. اگر همه چیز ارزان است، بانکداران چگونه می توانند درآمد کسب کنند؟ گزینه های جدیدی برای محصولات اعتباری ارائه دهید. و ایده subblending یا وام مسکن subprime در مورد ما متولد شد. این چیه؟ اگر وام‌دهی مرسوم وام‌گیرنده را ملزم می‌کند که حمایت مالی خاصی برای خواسته‌های اعتباری خود ارائه کند، وام‌دهی فرعی اجازه صدور وام را برای افرادی با توانایی مشکوک برای بازپرداخت این وام‌ها می‌دهد. یعنی برای شهروندان کم درآمد. جذابیت چنین وام دهی چه بود؟ افزایش تعداد وام های دریافتی. و اگر کسی در پرداخت چنین وام‌های رهنی با مشکل مواجه شد، مکانیسم تامین مالی مجدد فعال شد یا امکان دریافت وام جدید تضمین شده توسط اموالی که قبلاً به دست آورده بود وجود داشت.
به این ترتیب، در یک بازه زمانی حدود ده ساله، تجارت وام مسکن 25 درصد افزایش یافت.
و به نظر می رسد همه خوب هستند. بانکداران سود می کنند، مردم فرصت خرید مسکن دارند.
اما این سوال که در صورت بروز هر گونه شوک اقتصادی چه کسی این خطرات را متحمل خواهد شد برای کسی چندان نگران کننده نبود. اما خطرات به طور طبیعی متوجه وام گیرندگان شد.
اما این همه ماجرا نیست. اگر وام‌های ارزان قیمت وام‌گیرندگانی را جذب می‌کردند که وضعیت مالی مشکوک داشتند، نرخ این وام‌های مسکن بالاتر از وام‌های مسکن معمولی بود. علاوه بر این، به طور کلی برخی نرخ های شناور وجود داشت. اما برای جذب شهروندان، دوره مهلت خاصی ایجاد کردند که در آن نرخ وام مسکن پایین بود. خوب، شهروندی که آرزوی داشتن خانه خود را دارد چگونه می تواند طعمه را نپذیرد؟ و نوک زدند. علاوه بر این، آنقدر فعال است که در طول دوره 2004 تا 2006 تعداد وام گیرندگان وام مسکن فرعی از 8 به 20 درصد افزایش یافته است.
و اگر شاخص های کلان اقتصادی در ایالات متحده نبود، همه چیز خوب بود.
اولین نشانه مشکلات مالی قریب الوقوع برای وام گیرندگان در وام های فرعی، افزایش نرخ تامین مالی مجدد (اکنون 2٪ است) بود و در اینجا همان نرخ های شناور وام مسکن نقش داشتند. آنها شروع به رشد کردند و پرداخت همان وام مسکن برای آمریکایی های کم درآمد دشوار شد. اما باید پرداخت کنید. در غیر این صورت مسکن برداشته می شود.
اما این همه ماجرا نیست. اگر قبلاً املاک و مستغلات با اطمینان قیمت رشد می کردند ، پس اطمینان وجود داشت که در صورت سقوط مالی وام گیرنده ، او چیز زیادی از دست نخواهد داد. سپس، پس از شروع کاهش قیمت ها در بازار املاک و مستغلات ایالات متحده، مشخص شد که بانک ها شروع به برداشت املاک و مستغلات پرداخت نشده به قیمت فعلی کردند، کمتر از قیمت در زمان خرید وام مسکن.
در نتیجه، الاغ. و آپارتمان برداشته شد و بدهی ها باقی ماند
(ضمیمه)
این وام دهی فرعی چه به ارمغان آورد؟ مالکیت خانه در ایالات متحده طی 10 سال بیش از 5 درصد افزایش یافته است. اما درک این موضوع دشوار نیست که چنین تقاضایی برای مسکن قیمت این مسکن را در یک سطح نگه نداشته است. و در همان 10 سال، قیمت املاک و مستغلات، برخی از املاک معمولی، 124٪ افزایش یافت. یعنی اگر بیشتر از دو.
در همان زمان، شکاف بین قیمت املاک و متوسط ​​معین درآمد متوسط ​​خانوار شروع به افزایش کرد. آن ها قیمت املاک و مستغلات در حال افزایش بود، اما درآمد متوسط ​​آمریکایی ها با همان سرعت رشد نمی کرد. بنابراین یک تصویر جالب پدید آمد. در حالی که در سال 1990 به طور متوسط ​​آمریکایی ها 77 درصد از درآمد متوسط ​​خود را وام گرفتند، در سال 2007 این درصد به 127 درصد افزایش یافت. یعنی درآمد متوسط ​​آمریکایی ها دیگر برای پرداخت وام هایشان کافی نبود. حتی اگر همه چیز را بدهند، باز هم همه یک چیز مدیون هستند.
چطوری بیرون اومدی؟ وام های موجود را با نرخ پایین تر تامین مالی کرد. بر اساس افزایش قیمت ملک، وام مسکن ثانویه دریافت کردیم. به طور کلی، آنها بیشتر و بیشتر اشغال کردند.
اما در همان زمان، تعداد کسانی که دیگر قادر به پرداخت بدهی خود نبودند شروع به افزایش کرد. در ابتدا تعداد آنها زیاد نبود، اما سپس بدهی وام مسکن به سرعت شروع به رشد کرد.
اما بازار همان بازار است. و هنگامی که رونق وام مسکن در ایالات متحده آغاز شد، ساخت و ساز شروع به رشد کرد. تقاضا باعث عرضه می شود و این خانه ها به قدری ساخته شده اند که در حال حاضر به وفور وجود دارد. و اگر مازاد وجود دارد، صبر کنید تا قیمت کاهش یابد. اتفاقی که دقیقاً افتاد. بنابراین، آن دسته از آمریکایی‌هایی که به امید افزایش مداوم قیمت مسکن، وام فرعی برای وام مسکن با نرخ متغیر دریافت کردند، در وضعیت بسیار ناخوشایندی قرار گرفتند. فقط تصور کن. شما آپارتمانی دارید که امروز 5 میلیون روبل ارزش گذاری شده است و می توانید بگویید که من مبلغی پنج میلیونی دارم، فقط این پول هنوز در املاک است. اما من آن را می فروشم و این پنج میلیون را خواهم داشت. و فردا قیمت املاک و مستغلات 20 درصد سقوط کرد و صاحب آپارتمان اساساً 1 میلیون ضرر کرد. یعنی همین یک میلیون فقیرتر شد. پس اینجاست. کاهش قیمت املاک و مستغلات، آمریکایی ها را تا سپتامبر 2008 5 تریلیون دلار فقیرتر کرده است. حدود 11 درصد از کل خانواده های ایالات متحده در این وضعیت قرار دارند. چیزی حدود 9 میلیون نفر. و یک ماه بعد در حال حاضر 12 میلیون نفر از آنها وجود داشت. و تا سال 2010، تقریباً یک چهارم صاحبان خانه در موقعیتی قرار گرفتند که ارزش خانه آنها کمتر از مبلغ پرداختی وام مسکن آنها شد. یعنی دیگر امکان فروش مسکن و پرداخت بدهی وجود نداشت. اما باید بدانید که وام مسکن ملکی در مقابل خود ملک صادر می شود. و افزایش بدهی وام مسکن باعث افزایش تصرفات در همان املاک شده است. بانک ها نیازی به این املاک ندارند و این اموال مستغلات را وارد بازار املاک می کنند و از این طریق عرضه را بیشتر کرده و قیمت ملک را بیشتر کاهش می دهند. و یک دور باطل به وجود آمد.
هر چه قیمت املاک کمتر باشد، بازپرداخت وام برای صاحب رهن دشوارتر، پرداخت رهن دشوارتر، موارد بیگانه شدن ملک بیشتر می شود و در نهایت موارد بیگانه شدن ملک بیشتر می شود. املاک و مستغلات، املاک بیشتری در بازار املاک و مستغلات ظاهر می شود، که منجر به قیمت های بیشتر برای آن می شود.
و همه چیز دوباره تکرار می شود.
(ضمیمه)
افزایش قیمت مستغلات و وام های مسکن ارزان قیمت دلالان را به وجود آورده است. یعنی کسانی که به این ملک نه برای خود، بلکه برای سرمایه گذاری وجوه نیاز داشتند. به عنوان مثال، در سال 2006، 40 درصد از املاک فروخته شده با رهن برای وام گیرنده خریداری نشد تا در این ملک زندگی کند. این ملک برای اجاره خریداری شده است. اما اولین مشکلات در قالب کاهش قیمت املاک و مستغلات منجر به این شد که سفته بازان شروع به ترک این بخش سرمایه گذاری کردند و دوباره این منجر به کاهش قیمت املاک و مستغلات شد. بانک‌ها در شرایطی که جذابیت وام‌های مسکن رو به کاهش بود، به دنبال جذب هر چه بیشتر مشتریان بودند و برای این کار شرایط را برای وام‌گیرندگان تلطیف کردند.
گرفتن وام مسکن حتی برای کسانی که قبلاً وام مسکن نداده بودند آسان تر و آسان تر شد. کار به جایی رسید که حتی کسانی که کار نمی کردند نیز می توانستند این وام مسکن را دریافت کنند. اما خطرات عدم بازپرداخت بانک ها را وادار کرد تا نرخ های بهره بالاتری را برای این وام های پرخطر تعیین کنند. و برای اینکه وام گیرندگان بالقوه را نترسانند، مهلت خاصی را ارائه کردند.
خوب، مثلاً برای 3-5 سال نرخ های زیر 4٪ را ارائه کردند. اما پس از این مدت، نرخ ها دو برابر شد. به طور کلی گزینه های زیادی وجود داشت.
به عنوان مثال، وام گیرنده می تواند برای خود تعیین کند که ماهانه چقدر باید پرداخت کند. اما در عین حال، اگر این پرداخت ها کمتر از محاسبات بانک باشد، تفاوت به سادگی به کل مبلغ وام اضافه می شود. و وام گیرنده، در واقع، حتی بیشتر به بانک بدهکار شد

در سال 2017، وام های مسکن به پویاترین بخش وام های خرده فروشی تبدیل شد. حجم وام های صادر شده، طبق برآوردهای اولیه، 35 درصد نسبت به سال 2016 افزایش یافته و به 2 تریلیون روبل رسیده است. پرتفوی در طول سال 15 درصد رشد کرد و به 5.3 تریلیون روبل رسید.

توسعه وام مسکن با نرخ های پایین تر، تثبیت ارزش املاک و مستغلات و همچنین افزایش درآمد اسمی جمعیت تسهیل می شود. از سال 2015، این نرخ تقریباً 5 درصد کاهش یافته است. و در پایان سال 2017 کمتر از 10 درصد است. با تشکر از این، پرداخت ماهانه بیش از 20٪ کاهش یافت. میانگین هزینه هر متر مربع در مسکو از سال 2015 از 180000 تا 190000 روبل به 150000-170000 روبل کاهش یافته است و میانگین حقوق جمعیت این کشور در طول سال 15 درصد افزایش یافته است.

علیرغم نرخ رشد نسبتاً بالای بازار وام مسکن، پتانسیل قابل توجهی برای توسعه بیشتر آن وجود دارد. اولا، در روسیه تقاضای زیادی برای بهبود شرایط مسکن وجود دارد. به طور متوسط، 25 متر مربع مسکن برای هر شهروند روسیه وجود دارد. و در این شاخص از کشورهای اروپایی و آمریکا عقب هستیم. بنابراین، در مجارستان، جمهوری چک و اسلوونی، 28-30 متر مربع برای هر نفر وجود دارد. متر برای هر نفر، در فرانسه، آلمان، بریتانیا - 35-45 متر مربع. متر، ایالات متحده آمریکا - حدود 70 متر مربع. متر در عین حال، راهبرد توسعه مسکن، افزایش عرضه مسکن جمعیت کشور به 30 متر مربع را تعیین کرده است. متر به ازای هر نفر تا سال 2025.

ثانیاً نفوذ وام مسکن در مقایسه با کشورهای غربی بسیار کمتر است. در روسیه، سهم وام مسکن از تولید ناخالص داخلی کمتر از 6٪ است. به عنوان مثال، در جمهوری چک و لهستان - 20-22٪، در فرانسه و آلمان - 40-45٪، در ایالات متحده آمریکا - حدود 60٪.

تفاوت با بحران در ایالات متحده

ایده "گرم شدن بیش از حد" بازار وام مسکن در چند ماه گذشته بسیار محبوب بوده است. برخی از تحلیلگران نسبت به ایجاد پیش‌شرط‌هایی برای ظهور «حباب وام مسکن» ابراز نگرانی می‌کنند. من با این نگرانی ها موافق نیستم. واضح است که منتقدان رشد وام مسکن به تجربه ایالات متحده و بحران آمریکا در 2007-2008 متوسل می شوند. اما اکنون در روسیه حتی اشاره ای به این پیش نیازها وجود ندارد. پیش بینی رشد بازار وام مسکن از 2017 تا 2020 از 1.3 تا 2 برابر متغیر است. اما حتی اگر خوش بینانه ترین سناریو - دو برابر شدن رشد را در نظر بگیریم - نسبت سبد وام مسکن به تولید ناخالص داخلی به 10٪ بسیار کم (با در نظر گرفتن رشد تولید ناخالص داخلی) افزایش می یابد که در مقایسه با شاخص های اروپایی 2-5 برابر کمتر است.

یکی دیگر از عوامل محدود کننده در برابر تشکیل "حباب"، نگرش عمل گرایانه خود بانک ها است. از سال 2009، بانک ها بر کاهش ریسک پرتفوی وام متمرکز شده اند. کارهای زیادی برای تنظیم مدل های امتیازدهی و تنظیم روش های تایید انجام شده است. امروزه، همه رهبران وام های خرده فروشی در اعطای وام به اشخاص حقوقی و اشخاص، از جمله وام های رهنی، بسیار محافظه کار هستند. برای دریافت وام مسکن، پیش پرداخت لازم است - حجم وام مسکن با پیش پرداخت صفر حداقل است. درآمد وام گیرنده و بار اعتبار موجود به صورت کیفی بررسی می شود.

معوقات (حجم پرداخت هایی که دوره پرداخت آنها حداقل 1 روز عقب افتاده است) وام مسکن به طور تاریخی در سطح 1-2٪ کاهش یافته است که یک شاخص بسیار متوسط ​​است. و سهم وام هایی که 90 روز یا بیشتر عقب افتاده اند 2.34 درصد در مقایسه با 12.4 درصد سایر وام ها به جمعیت است.

من دلیلی نمی بینم که بانک ها رویکرد محافظه کارانه ارزیابی ریسک را کنار بگذارند - سهامداران اهداف مدیریتی را برای نتیجه مالی تعیین می کنند و نه برای اندازه پرتفوی. افزایش پرتفوی با سهم زیادی از وام های معوق در اولویت هیچ یک از بانک های بزرگ نیست. هیچ دلیلی وجود ندارد که انتظار داشته باشیم ریسک پذیری بانک ها در 3 تا 5 سال آینده افزایش یابد.

تنظیم کننده علاوه بر این با معرفی استانداردهای ذخیره افزایش یافته برای وام های با پیش پرداخت صفر، "سرهای داغ" را خنک می کند (پیش از این، اجازه دهید یادآوری کنم، محدودیت های مشابهی برای وام های ارز خارجی اعمال شده بود). اقدامات بانک روسیه با هدف جلوگیری از گسترش وام های مسکن پرخطر و جلوگیری از ظهور پیش شرط ها برای ظهور "حباب" در بازار وام مسکن است.