Финансирование объектов недвижимости: методы, формы, источники, оптимизация. Участники финансирования недвижимости Источники и способы финансирования недвижимости

Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.

Самофинансирование - это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:

1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.

Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.

2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.

3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4. Стройсберкассы (ССК).

Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Основной формой заемного финансирования является ипотечное кредитование (ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество:

  • земельные участки, находящие в частной собственности;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в РБ сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.

Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:

1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.

Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.

Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:

  • кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;
  • кредиты с переменной процентной ставкой;
  • кредиты с «шаровым» платежом;
  • завершающие ипотечные кредиты;
  • кредиты с участием;
  • кредиты с обратным аннуитетом;
  • кредиты нарастающими платежами;
  • канадский ролловер.

Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансирования является то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.

Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.

Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

  • отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
  • цены в 2-3 раза ниже цены м2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;
  • не требует постоянных ежемесячных платежей;
  • денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.

Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.

На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.

Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.

К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.

Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.

К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.

Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.

Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.

Форвардное финансирование структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.

Литература:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;

2. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;

3. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;

4. http://www.fellton.ru/news/12617/

5. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/

Цели

После изучения настоящей главы вы сможете:

Раскрыть роль различных источников в финансировании недвижимости;

Выбрать наиболее подходящий механизм финансирования для развития того или иного объ­екта недвижимости;

Показать особенности финансирования развития недвижимости в России и за рубежом.

Проблема финансирования развития недвижимости - важнейшая среди тех, с которыми сталкива­ется девелопер.

По сути она распадается на две задачи:

оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;

использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансиро­вания и возврата привлеченных ресурсов.

5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости

Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капита­ла и одновременно не отталкивало потенциальных инвесторов.

Известно, что у девелоперской компании, как и у любой другой, существует несколько возможных источников финансирования за счет собственных средств:

- прибыль,

- амортизационные отчисления,

- средства, полученные от эмиссии акций.

Каждый из этих источников обладает своим «инвестиционным» потенциалом.

 У каждого из этих источников есть своя цена, свои плюсы и минусы. Так, прибыль может быть быстро мобилизована для инвестиций, но использована для инвестирования лишь после уплаты налогов, и, следова­тельно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уп­латить налога на прибыль до ее использования.

Амортизация, на первый взгляд, тот источник, который ничего не стоит фирме в настоящее время, однако, во-первых, ее размер ограничен нормами амортизационных отчислений (сегодня, как известно, действует не­сколько таких норм для разных категорий имущества: для зданий и сооружений, например, годовая норма амор­тизации установлена в 5%, а при ускоренной амортизации она может быть увеличена не более, чем вдвое); во-вторых, амортизация - источник воспроизводства имущества предприятия и, используя его для инвестирования, предприятие может оказаться в ситуации, когда у него не найдется средств для замены оборудования; в-третьих, увеличение амортизационных отчислений ведет к снижению прибыли (а, значит, при прочих равных условиях и дивидендов) и, следовательно, уменьшает привлекательность предприятия для внешних инвесторов.

Третий источник собственных средств - наращивание собственного капитала путем выпуска акций (привелигированных или обычных). Цена этих средств определяется уровнем дивидендов, которые потребуют акционеры за свои инвестиции в акции. Кроме того, увеличение акционерного капитала имеет и другие особен­ности - с одной стороны, выпуск акций позволяет привлечь средства на неопределенный срок, не требует их возврата и (по отношению к обычным акциям) не предполагает обязательств по уровню дивидендов. С другой, -выпуск акций расширяет число акционеров, затрудняет принятие решений и может даже привести к утрате кон­троля над собственностью фирмы.

Помимо отмеченных обстоятельств, главное состоит еще и в том, что при реализации инвестици­онных проектов в сфере недвижимости собственных средств девелоперской фирмы недостаточно для обеспечения требуемого объема финансирования.

Собственные средства девелоперов - всегда лишь часть от всех средств, инвестируемых в проекты развития недвижимости.

Недостаток собственных средств дли финансирования инвестиционных проектов, их более высо­кая, в ряде случаев, цена по сравнению с заемными средствами предполагает привлечение внешних источников финансирования.

В связи с этим и возникает проблема определения оптимального соотношения между собственны­ми и заемными средствами.

 Одна из специфических черт современной российской ситуации состоит в том, что наряду с собственными и заемными средствами существует также понятие «привлечённые» средства (Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ». Ст. 8), привлекаемые, как правило, на основании договоров о совместной деятельности. Фактически это средства будущих пользователей недвижимости, стоящие для застройщика существенно меньше, чем заемные.

Определение соотношения между собственными и заемными средствами осуществляется на осно­вании трех основных критериев.

1. Соотношение рентабельности проекта и стоимости (цены) заемных средств должно обеспечи­вать эффективность собственного капитала на требуемом уровне (не ниже общей рентабельности проекта).

Если рентабельность проекта выше платы за пользование заемных средств, то тем самым обеспе­чивается более высокая рентабельность собственного капитала, чем общая рентабельность проекта. (Следовательно, использование заемных средств является выгодным - эффект положительного фи­нансового рычага). В ином случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем общая рентабельность проекта.

 Можно проиллюстрировать этот тезис следующим примером.

Есть два проекта, требующие одинакового размера финансирования, предположим в 1000 млн руб. Оба про­екта приносят одинаковую прибыль в размере 200 млн руб. Если не учитывать налогообложение, то одинаковаи рентабельность проектов - 20%. Но, в первом случае для финансирования проекта используются только собст­венные средства, а во втором 500 млн руб. составляют собственные средства, а 500 млн - заемные. Процентная ставка за пользование заемными средствами равна 15%. Что же в этих случаях происходит с рентабельностью собственных средств?

Для первого проекта рентабельность собственных средств равна общей рентабельности и составляет те же 20%. Для второго проекта ситуация иная. Прежде чем определить рентабельность собственных средств, мы должны вычесть из полученной прибыли средства, выплаченные за пользование заемными средствами - 75 млн руб. (15% от 500 млн руб.). Соответственно, рентабельность собственных средств будет в этом случае равна 25% (125 млн руб.: 500 млн руб. 100).

Таким образом, использование заемных средств позволило при реализации второго проекта увеличить рен­табельность собственных средств с 20 до 25%. Это приращение рентабельности собственных средств, получен­ное благодаря использованию заемных средств, носит в теории финансов название эффекта финансового рычага (левередж).

Эффект этот, как нетрудно заметить, возникает из превышения рентабельности над ценой заемных средств и в данном случае является положительным. Но вполне возможен и иной вариант - если бы цена заемных средств была не 15%, а, например, 25, то рентабельность собственных средств теперь составила бы указанные 15°/», т.е. оказалась бы ниже, чем для первого проекта, и эффект финансового рычага был бы отрицательным.

В приведенный пример можно ввести налогообложение прибыли, приблизив его к реальной действительно­сти. Тогда при ставке налога на прибыль 35% - получим следующие данные (см. табл. 9). |

Таблица 9. Влияние привлечения заемных средств на рентабельность собственного капитала

Как видим, введение налогообложения уменьшило эффект финансового рычага (на величину ставки налога на прибыль), но, тем не менее, рентабельность собственных средств осталась выше, чем в первом проекте.

2. Соотношение между собственными и заемными средствами должно создавать «налоговый щиш для собственной прибыли.

Нетрудно заметить, что в приведенном примере предполагается исключение платы за пользова­ние заемными средствами из налогооблагаемой прибыли.

По действующему российскому законодательству, как известно, такое правило распространяется на проценты по кредитам в пределах установленной Центробанком России ставки рефинансирова­ния, увеличенной на 3%. За этими пределами проценты по кредитам должны выплачиваться за счет прибыли после налогообложения, т.е. каждый процент платы за кредит утяжеляется еще на 0,35% (при действующей ставке налогообложения прибыли). Следовательно, использование заемных средств однозначно позволяет увеличивать рентабельность собственных средств до тех пор, пока плата за пользование заемными средствами ниже рентабельности проекта и не превышает лимита включения в себестоимость, установленного действующим законодательством.

Кроме того, если дли финансирования проекта используются заемные средства, то проценты, вы­плачиваемые владельцам заемного капитала, являются вычетом из прибыли до налогообложения. Сравнивая общие суммы поступлений на инвестированный капитал в фирме, использующей комби­нацию заемного и собственного капитала и фирме, применяющей только собственный капитал, об­наруживаем, что они отличаются на сумму неизъятых налогов на выплаты процентов по заемным средствам в фирме, использующей комбинацию заемных и собственных средств. Такая экономия на­блюдается в течение всей жизни проекта, увеличивая тем самым чистую приведенную стоимость про­екта на величину, называемую налоговым щитом. Величина последнего равняется ежегодной эконо­мии налогов, капитализированных по ставке равной процентной ставке по кредиту.

3. Соотношение собственного и заемного капитала должно создавать возможность для привлече­ния внешнего финансирования.

Во-первых, размер собственного вклада в финансирование проекта должен быть достаточен для того, чтобы внешние инвесторы были уверены в серьезности намерений девелопера. Определяющее значение при этом имеет даже не отношение собственного капитала девелопера к общему объему фи­нансирования, а отношение собственных средств, инвестируемых в проект, к общему объему инве­стиций девелоперской фирмы и ее собственному капиталу.

Во-вторых, предлагаемая инвестору доходность должна быть конкурентоспособна по отношению к возможным альтернативным инвестициям.

8.1. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

Реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

Портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

Инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

Правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

Органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

Предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

Совместные российско-зарубежные организации;

Зарубежные организации и другие юридические лица;

Отечественные и зарубежные физические лица;

Представительства иностранных государств;

Международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

Финансирование с помощью только собственного капитала;

Финансирование с помощью заемного капитала;

Финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Предыдущая


Разграничены понятия "метода", "формы" и "источников" финансирования объектов недвижимости, выделены критерии и предложена многофакторная модель оптимизации источников финансирования.

Обеспечение финансирования объектов недвижимости в необходимых масштабах является одной из важнейших для любого проекта развития недвижимости и, следовательно, для каждого девелопера. Одним из важных признаков недвижимости является ее высокая капиталоемкость. Поскольку недвижимость является дорогим товаром, поэтому ее покупка или строительство требует значительного объема капиталовложений. Привлечение средств на покупку или строительство объекта недвижимости является, с одной стороны, важной мерой, а с другой, - элементом формирования рентабельности такого инвестирования. При этом часто финансирование объекта недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования. Поэтому решение вопросов, связанных с обоснованием рационального выбора финансирования объектов недвижимости является актуальной задачей.

Результаты проведенного теоретического исследования в отношении источников, методов и форм финансирования объектов недвижимости показали следующее:

  • варьируется как количество методов финансирования, так и их состав;
  • существуют определенные лексические различия в названиях методов финансирования;
  • часто формы финансирования мало чем отличаются от методов.

      Для решения выявленной проблемы необходимо применять комплексный подход. Так, по решению проблемы соответствия приведенных некоторыми учеными форм методам финансирования целесообразным является подход, который предлагает Яновский В.В. Для решения подобных противоречий исследователь разграничивает эти понятия и обращается к семантике категорий "метод" и "форма". В словаре русского языка поданы такие определения метода и формы: "метод - это способ практического осуществления чего-нибудь; форма - это внешнее выражение чего-нибудь, обусловленное определенным содержанием" .

      Исходя из приведенных дефиниций, следует согласиться с Яновским В.В. по возможности использование как словосочетаний "методы финансирования", так и "формы финансирования". Однако с целью предотвращения путаницы, способ привлечения источников финансирования в рамках данного исследования будем называть методом финансирования объектов недвижимости. Под формой финансирования необоротных активов в дальнейшем будем понимать внешние проявления сущности метода. Таким образом, отдельно взятый метод финансирования может иметь свои формы внешнего проявления. Следовательно, выделенные в рамках конкретного метода формы объединяет их экономическая сущность, которая позволяет относить их именно к данному методу финансирования. Например, привлечение кредита и эмиссия облигаций являются формами заемного финансирования (которое рассматривается как метод финансирования), так что их привлечение отвечает условиям возвратности, срочности и платности и позволяет объединить их в рамках одного метода финансирования объектов недвижимости.

      Таким образом, считаем целесообразным выделять методы финансирования, а в них - формы финансирования, которые состоят из источников финансирования (рис. 1).


      Методы финансирования Признаки метода финансирования
      Самофинансирование Финансирование исключительно за счет собственных средств
      Акционирование Финансирования за счет операций с акциями и другими ценными бумагами
      Заемное финансирование финансирование на условиях срочности, возвратности, платности
      Финансирование на консорционной основе Финансирования путем сочетания возможностей с другими субъектами хозяйствования
      Лизинг и селинг Финансирования не в денежном виде, а в материальном на определенных условиях
      Государственное финансирование финансирование исключительно за государственные средства, на строго определенные государственные программы, проекты
      Льготное финансирование финансирование на условиях, которые значительно выгоднее, чем существующие на рынке
      Проектное финансирование Финансирование вместо права участия на разделение результатов реализации проекта
      Субсидирование Финансирования на условиях невозврата
      Смешанное финансирование финансирование за счет сочетания нескольких методов финансирования

      На основе обособленных признаков методов финансирования предлагается выделить для финансирования объектов недвижимости определенные методы и формы (рис. 2).

      Финансирование объектов недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования, что актуализирует проблему оптимизации источников финансирования. В этом аспекте нами предлагается осуществлять многокритериальную оптимизацию источников финансирования объектов недвижимости. При формализации любой модели оптимизации обязательным условием является ее направленность, которая в общем виде может предусматривать или максимизацию, или минимизацию результата.


      Рис. 2 -

      Критерий объема сформированных источников финансирования объектов недвижимости должен равняться определенному объему потребности в средствах. При этом недостаточный объем указывает на неэффективность проводимой политики финансирования объектов недвижимости, поэтому для этого критерия целесообразно считать оптимальным максимальное значение критерия.

      Критерии минимизации времени на привлечение источников финансирования и минимизации расходов, связанных с получением финансирования, уже в названии имеют определенную направленность на минимизацию.

      Критерий соответствия структуры источников финансирования целевой финансовой структуре капитала признает оптимальной ту альтернативу, которая имеет наименьший квадрат отклонения от целевой финансовой структуры капитала.

      Таким образом, задача оптимизации заключается в том, что необходимо выбрать такую единственную альтернативу (комбинацию источников финансирования) x* из множества допустимых альтернатив (всех возможных комбинаций источников финансирования) X . Формализованная модель многокритериальной оптимизации имеет следующий вид:

      где: y v =f v (x) - целевая функция оптимизации объема финансирования;

      y t =f t (x) - целевая функция оптимизации времени на привлечение финансирования;

      y c =f c (x) - целевая функция оптимизации стоимости привлечения финансирования;

      y s =f s (x) - целевая функция оптимизации структуры финансирования;

      X - множество допустимых альтернатив;

      x х - отдельная альтернатива.

      Таким образом, предложенная модель оптимизации позволить выбрать наиболее рациональное сочетание источников финансирования с точки зрения соответствия объемам, срокам, стоимости и структуры финансирования.

      Библиографический список

    • Яновский В.В. Источники финансирования реальных инвестиций и их экономическое обоснование: Дис. …канд. экон. наук: 08.00.10. - Белгород, 2002. - 170 с.

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости.

Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть: . органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; . организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности; . международные организации, иностранные юридические лица; . физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: . собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); . средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; . заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); . привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); . финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; . средства внебюджетных фондов; . средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; . средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства.


К собственным источникам финансирования относятся:
- средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;

Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;

Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
Благотворительные взносы и пр.

К внешним источникам финансирования относятся:

Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.

Основные направлений использования бюджетных средств:

Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;

Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;

Инженерная подготовка территорий под новое строительство.

Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных заемных и других средств.Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов Российской Федерации с учетом мнения Центрального банка Российской Федерации и министерств и ведомств Российской Федерации. Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий и других юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами.

Похожие публикации